陈詹如与湖北咸宁农村商业银行股份有限公司、咸宁市凯翔房地产开发有限公司、吴良平金融借款合同纠纷一案执行裁定书
当事人信息
异议人（案外人）：陈詹如，女，1965年3月6日出生，汉族，住福建省连江县。
委托诉讼代理人：邱吉平（系陈詹如丈夫），男，1964年5月20日出生，汉族，住福建省连江县。
委托诉讼代理人：芦琳，湖北海舟律师事务所律师。
申请执行人：湖北咸宁农村商业银行股份有限公司，住所地湖北省咸宁市咸安区长安大道。
法定代表人：杨柳，该公司行长。
被执行人：咸宁市凯翔房地产开发有限公司，住所地湖北省咸宁市咸安区金桂路。
法定代表人：吴连新，该公司经理。
被执行人：吴良平，男，1963年3月17日出生，汉族，住福建省连江县。
审理经过
本院在执行湖北咸宁农村商业银行股份有限公司（以下简称咸宁农商行）申请执行咸宁市凯翔房地产开发有限公司（以下简称凯翔公司）、吴良平金融借款合同纠纷一案过程中，对被执行人凯翔公司位于咸宁市咸安区金桂路226号“凯翔康城”的财产进行了查封。案外人陈詹如不服，于2018年10月26日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
陈詹如称：1.案涉13套房产系异议人个人财产。2013年3月12日，异议人与凯翔房地产公司签订了13份《房屋买卖合同》，并于当日支付了全部购房款，凯翔房地产公司开具了全部购房款收据，房屋未办理产权证系凯翔房地产公司的原因所致。2.申请执行人咸宁农商行的抵押权不得对抗已经支付全部购房款的异议人的债权。异议人签订买卖合同在前，咸宁农商行设立的抵押权在后，银行没有尽到谨慎的审核义务，设立抵押权存在瑕疵。请求解除对异议人所有的位于咸宁市咸安区金桂路226号“凯翔康城”的A13-3-502、A13-3-701、A13-3-801、A13-3-901、A13-3-902、A13-3-1001、A13-3-1002、A13-3-1101、A13-3-1201、A13-3-1301、A13-3-1302、A13-3-1402、A13-3-1801共13套房屋的查封，并排除对上述房屋的执行。
陈詹如为支持其请求，向本院提交了如下证据：1.13套房屋的《商品房买卖合同》。2.咸宁市凯翔房地产开发有限公司开具的13张购房款收据，拟证明异议人对案涉13套房产拥有完全的房屋所有权。
一审被告辩称
申请执行人咸宁农商行和被执行人凯翔公司、吴良平未提交答辩意见。
本院查明
本院查明，咸宁农商行与凯翔公司、吴良平金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月12日作出民事调解书，当事人自愿达成如下协议：一、凯翔公司欠咸宁农商行借款本金4400万元，并承担借款利息（利息起算日从2015年2月22日开始计算至借款还清之日止，按月利率7.687‰计算，利息以实际发生日的金额为准）；二、上述借款本息由凯翔公司于2017年10月31日前支付利息200万元；余款本息于2018年6月30日之前付清；如凯翔公司未能在2017年10月31日之前支付200万元借款利息，则原、被告双方认可4400万本金及利息债权全部到期，原告可以申请强制执行；三、咸宁农商行的律师服务费10万元由凯翔公司承担；四、吴良平对上述借款本息及律师服务费承担连带清偿责任；五、咸宁农商行对凯翔公司抵押登记在该借款项下的抵押物享有优先受偿权；六、案件受理费300646元，减半收取150323元，由凯翔公司负担。该民事调解书生效后，咸宁农商行于2018年7月向本院申请强制执行。本院在执行过程中于2018年7月18日作出（2018）鄂12执121号执行裁定，查封了凯翔公司开发的位于咸宁市咸安区金桂路226号“凯翔康城”的110套房屋、264个地下车库和相应的国有土地使用权。后经申请执行人咸宁农商行与被执行人凯翔公司协商一致，咸宁农商行同意解除部分房屋的查封，由凯翔公司自行对外销售，所得价款偿还其差欠咸宁农商行的债务。根据申请执行人的书面申请，本院分别于同年8月16日、9月10日、9月26日、10月24日作出（2018）鄂12执121号之一、之二、之三、之四执行裁定，对上述查封房屋中的41套房屋及50间车库予以解封，其中含陈詹如主张权利的房屋8套。至此，陈詹如主张权利的房屋还有5套没有解封，具体房号为：A13-3-1001、A13-3-1002、A13-3-1201、A13-3-1301、A13-3-1801。
另查明，陈詹如于2007年至2009年间与凯翔公司、吴良平存在民间借贷关系。借款到期后，因凯翔公司、吴良平没有按期还款，凯翔公司遂于2013年3月13日与陈詹如签订了13套房屋的《商品房买卖合同》，并出具了收款收据。2014年3月凯翔公司向咸宁农商行借款，咸宁农商行于2014年12月在咸宁市不动产登记中心和咸宁市国土资源局办理了房地产及国有土地使用权的抵押登记手续。
本院认为
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。2014年3月凯翔公司向咸宁农商行借款时，咸宁农商行对该借款项下的抵押物在相关行政管理部门办理了抵押登记手续，其抵押权经依法登记，发生效力。陈詹如虽然与凯翔公司签订有《商品房买卖合同》，凯翔公司也出具了收款收据，但并未在房产部门进行备案登记或办理房产过户手续，故陈詹如主张权利的13套涉案房产并未发生物权效力，其与凯翔公司之间的债权债务关系，不足以对抗咸宁农商行对争议房屋享有的抵押权的实现请求。本院依据生效民事调解书的内容查封凯翔公司的抵押物，所作的执行行为符合法律规定。综上，陈詹如的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：
裁判结果
驳回陈詹如的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判人员
审判长 张 宏
审判员 陈继高
审判员 郭 华
二〇一八年十一月五日
书记员 刘梦婷