辽宁省沈阳市中级人民法院

民事判决书

（2023）辽01民初327号

原告：辽宁金庆建设集团有限公司，住所地沈阳市和平区光荣街35号11层。

法定代表人：张永玉，该公司经理。

管理人负责人：郝明浩。

委托诉讼代理人：何子琛、何晶波。

被告：沈阳中宇检测技术有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区光荣街35号（11层）。

法定代表人：艾世宇，该公司经理。

委托诉讼代理人：刘振刚，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。

被告：艾世宇，男，满族，1993年8月14日出生，住辽宁省凤城市。

委托诉讼代理人：刘振刚，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。

第三人：陈鹏，男，汉族，1982年3月4日出生，住沈阳市铁西区。

原告辽宁金庆建设集团有限公司（以下简称“金庆公司”）与被告沈阳中宇检测技术有限公司（以下简称“中宇公司”）、艾世宇及第三人陈鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2023年2月22日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金庆公司的委托诉讼代理人何晶波及被告中宇公司、艾世宇的委托诉讼代理人刘振刚，第三人陈鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告金庆公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告签订的《房屋租赁合同》于2022年12月15日解除；2.判令两被告支付2018年6月1日至2022年12月15日的租金545000元及2022年12月16日至2022年12月31日的房屋使用费5000元（按月租金10000元标准计算）；并以550000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付自2023年1月1日起至实际支付之日的利息。3.判令两被告向原告支付房屋使用费20000元（按每月20000元标准，自2023年1月1日起，暂计算至2023年2月1日，直至实际腾退之日止）。4.判令两被告承担本案全部诉讼相关费用。事实与理由：原告与第二被告于2018年6月1日签订《房屋租赁合同》，原告将其名下位于沈阳市和平区光荣街35号（11层）之房屋（沈房权证中心字第Ｎ××8号）出租给第二被告，租赁期限自2018年6月1日至2028年6月1日，租金收取方式为：每月10000元，按年支付。第二被告系第一被告的股东、法定代表人，案涉房屋作为第一被告的经营场所使用至今。沈阳市中级人民法院于2018年9月28日裁定受理辽宁金庆建设集团有限公司（原告）破产清算一案，并于同日指定辽宁申扬律师事务所为管理人。管理人接受指定后，多次要求两被告支付案涉房屋的租金，但两被告均未支付。管理人通知两被告2022年12月15日解除案涉租赁合同，并要求两被告在2022年12月31日前腾退房屋、支付租金和使用费等，但两被告至今既未支付相关款项，且一直占用案涉房屋，侵犯了原告的合法权益。特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判如所请。

被告中宇公司辩称：答辩人并非本案适格主体，案涉《房屋租赁合同》签订时，答辩人尚未注册成立，同时合同签订的主体系艾世宇与被答辩人，因此答辩人不应列为被告。请求贵院依法驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。

被告艾世宇辩称，一、案涉《房屋租赁合同》仅为办理公司注册使用，双方并不实际履行该合同。案涉房屋虽系原告所有，但被答辩人在2015年便已将该房屋出租给陈鹏，案涉房屋租赁合同仅是为了办理沈阳中宇检测技术有限公司工商登记使用，该合同并非双方真实意思表示，也不实际履行。故被答辩人无权依据该合同向答辩人主张权利。同时被答辩人清楚知道该合同情况，现在却依据该合同向答辩人主张租赁费用，违反诚实信用的原则涉嫌虚假诉讼。二、答辩人与陈鹏存在房屋租赁合同关系并实际履行。因被答辩人已将房屋出租给陈鹏，答辩人与陈鹏签订了房屋租赁合同并实际履行。综上，案涉《房屋租赁合同》仅为办理公司注册使用，被答辩人无权按照该合同向答辩人主张权利，请求贵院依法驳回被答辩人的全部诉请。

第三人陈鹏辩称，该房屋是我2015年5月21日从金庆公司租的，租赁期限是10年，租金是80万元。租金分三次支付给金庆公司：2015年5月支付10万元，第二笔是2016年1月份支付30万元，第三笔试2016年3月20日支付40万元，金庆公司给我打的收条，支付方式是现金支付，我从事二手车行业。之后我在2018年8月份将房屋租给艾世宇，租赁期限是6年，到2024年8月份，租金第一年是22万元，第二年开始至今都是20万一年，实际给付情况是每年都支付房租。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2015年5月21日，金庆公司作为出租人，陈鹏作为承租人，双方签订《房屋租赁合同》，约定金庆公司将位于沈阳市和平区光荣街35号（11层），建筑面积401平方米的房屋租赁给陈鹏。租赁期限为10年，自2015年5月21日至2025年5月20日。租金为80,000元/年，租金10年合计800,000元。约定在租赁期陈鹏有权进行分租，分租户房租归陈鹏所有。第三人陈鹏向本院提交的加盖金庆公司公章的《收据》复印件载明：金庆公司分别于2015年5月21日、2016年1月14日、2016年3月20日收到陈鹏现金支付房屋租赁费100,000元、300,000元、400,000元。截止2016年3月20日金庆公司共收到陈鹏现金支付房屋租赁费800,000元。

2015年，陈鹏作为出租人，艾世宇作为承租人，双方签订《房屋租赁合同》，约定：金庆公司系房屋所有权人，自2015年5月21日至2025年5月20日陈鹏对案涉房屋享有使用权。陈鹏将案涉房屋租赁给艾世宇，租赁期限为6年，自2018年8月4日至2024年8月3日。房屋租金为首年220000元／年（包含物业费、取暖费），合同期满一年后租金为200000元／年（包含物业费、取暖费），每年7月4日缴纳年租金至卡号6214××××5339，房屋维修费由艾世宇承担。

后艾世宇与陈鹏签订两份《房屋租赁合同补充协议》，分别载明：“艾世宇于2018年8月向陈鹏承租沈阳市和平区光荣街35号（11层）写字间，之前约定汇款卡号：6214××××5339，现修改此汇款卡号，汇款卡号为：6228××××4412，特此说明”“基于双方于2015年签订房屋租赁协议，现作以下补充：1、自2023年8月起，房屋租金更改为15万／年（包含物业费、采暖费），每年7月4日缴纳年租金。2、支付方式：年租金。3、卡号更改为：6217992210025705251”艾世宇向上述账户支付了部分房租。庭审中，被告提交2017年至2022年缴纳案涉房屋采暖费的辽宁增值税普通发票，其中载明2017年度-2018年度、2019年度-2020年度、2020年度-2021年度的采暖费的交纳人系陈鹏。艾世宇称其中除2017年-2018年度系陈鹏缴纳，后续的采暖费为艾世宇代陈鹏交纳，交纳后陈鹏已经在艾世宇应交纳的房租中扣除了该部分费用。

2018年6月1日，金庆公司作为出租人，艾世宇作为承租人，双方签订《房屋租赁合同》，约定金庆公司将位于沈阳市和平区光荣街35号（11层），建筑面积401平方米的房屋租赁给艾世宇。租赁期限为10年，自2018年6月1日至2028年6月1日。租金为10,000元/月,按年支付。约定承租方有下列情形之一的，出租房可以终止合同，收回房屋：（1）承租方擅自将房屋转租、转借的；（2）承租方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的；（3）承租方拖欠租金累计达三个月的；（4）连续一个月不付所有费用的。

另查明，中宇公司成立于2018年6月19日，住所地位于辽宁省沈阳市和平区光荣街35号（11层），法定代表人为艾世宇。该公司成立日期晚于艾世宇与金庆公司签订书面《房屋租赁合同》日期。

再查明，2018年9月28日沈阳市中级人民法院裁定受理樊家祥对金庆公司的破产清算申请，并于2018年9月28日指定辽宁申扬律师事务所为金庆公司管理人。

2022年12月12日，金庆公司管理人向中宇公司、艾世宇邮寄《解除房屋租赁合同通知书》，载明：鉴于金庆公司管理人于2022年9月30日向二被告邮寄送达《支付租金通知书》，要求二被告支付拖欠的2018年6月1日至2022年6月1日的租金，但被告收悉后一直未能支付租金及提供相关证据。故通知二被告2022年12月15日解除双方于2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》，二被告于2022年12月31日前腾退案涉房屋，并支付相应房屋使用费及赔偿损失。

本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”根据陈鹏提交的2015年5月21日其与金庆公司签订的《房屋租赁合同》、金庆公司出具的收条，及其缴纳2017年度-2018年度采暖费的增值税专用发票，足以认定陈鹏在金庆公司与艾世宇签订书面《房屋租赁合同》前已从金庆公司承租并实际管理该房屋。2018年陈鹏与艾世宇签订《房屋租赁合同》，后艾世宇依据《房屋租赁合同补充协议》约定，亦向陈鹏指定的收款人支付了案涉房屋租金。根据上述事实，足以认定与金庆公司存在房屋租赁合同关系的相对人系陈鹏，陈鹏将房屋租赁给艾世宇的行为系转租。陈鹏与金庆公司签订的租赁合同中约定租赁期内陈鹏有权进行分租，分租户房租归陈鹏所有。且金庆公司与艾世宇签订书面租赁合同的行为，表明其知情次承租人为艾世宇并认可其租赁案涉房产。故陈鹏将案涉房产转租给艾世宇后，根据合同相对性原则，存在两个租赁合同关系：金庆公司与陈鹏间的原租赁合同关系及陈鹏与艾世宇间的转租合同关系。根据上述法律规定，在合法转租的情况下，陈鹏与金庆公司间的原租赁合同继续有效，金庆公司所能主张的租赁合同的相对人只能系陈鹏。

关于艾世宇与金庆公司签订的书面《房屋租赁合同》的效力及金庆公司针对艾世宇、中宇公司诉请能否支持问题。《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”虚伪意思表示，是指行为人与相对人都知道自己所表示的意思并非真意，通谋作出与真意不一致的意思表示。如上所述，结合各方提交的证据，及金庆公司并未举证证明其公司与艾世宇已实际履行书面《房屋租赁合同》，足以认定金庆公司将案涉房屋租赁给陈鹏后，陈鹏将房屋转租给艾世宇，金庆公司与艾世宇间签订的书面《房屋租赁合同》并非其双方真实意思表示。故金庆公司与艾世宇2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》，属于《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定的行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该民事法律行为应属无效行为。现金庆公司以艾世宇、中宇公司为合同相对人主张解除该份租赁合同及支付租金及房屋使用费，无事实及法律依据，本院不予支持。金庆公司应向其租赁合同相对人主张权利。

综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、第七百一十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告辽宁金庆建设集团有限公司的诉讼请求。

案件受理费9,500元，由原告辽宁金庆建设集团有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并缴纳上诉费，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。

审判长何阳

审判员林红

审判员王薇

二〇二三年六月二十九日

法官助理吉双城

书记员刘俣彤