北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2022）京民终140号
上诉人（一审被告）：中新华（北京）教育科技有限公司，住所地北京市西城区北礼士路135号3号楼。
法定代表人：吴焱，总经理。
委托诉讼代理人：田奕彤，北京市冠衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨明，北京市青石律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：新华书店总店有限公司，住所地北京市西城区北礼士路135号。
法定代表人：任江哲，执行董事。
委托诉讼代理人：许强强，北京市尚公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：伊娜，北京市尚公律师事务所律师。
上诉人中新华（北京）教育科技有限公司（以下简称中新华公司）因与被上诉人新华书店总店有限公司（以下简称新华书店总店）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院（2021）京02民初130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人中新华公司的委托诉讼代理人田奕彤、杨明，被上诉人新华书店总店的委托诉讼代理人许强强、伊娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
中新华公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.改判驳回新华书店总店的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实有误，新华书店总店存在一系列违约行为，严重损害中新华公司合法权益。本案中，新华书店总店存在六项严重违约事实，已经严重影响双方改造改建、联合运营的合同目的实现，故中新华公司被迫行使先履行抗辩权。（一）新华书店总店至今未将16号楼（新编11号楼）、23号楼（新编12号楼）交付中新华公司，而是出租他人牟利，严重违反《新华书店总店135号院改造改建合作框架协议》（以下简称《框架协议》）关于“整体交付”，即“整体同时交付”的约定。（二）新华书店总店未按照约定设立共管账户。新华书店总店开立的账户，完全由其单方控制，中新华公司连账户的明细都无法查询，无法实现共管目的。（三）新华书店总店未按照约定取消共管账户，退还建设资金。《〈新华书店总店135号院改造改建合作框架协议〉之补充协议》（以下简称《补充协议》）于2017年9月19日签订后，新华书店总店仅依约退还1500万元，至今仍扣留500万元不予退还。（四）新华书店总店阻挠中新华公司对园区的运营，自2018年2月27日以来多次拒不配合中新华公司为园区入住企业办理工商登记注册，骚扰已经入住的企业商户，阻碍了园区正常运营。（五）新华书店总店拒绝配合办理中共党史美术馆注册手续。在经有关部门批准后，中新华公司完成了美术馆的建设和验资工作，但是新华书店总店却拒绝配合中新华公司办理美术馆的注册登记手续，导致原定举办的大型党史宣教活动无法如期举行，同时导致验资资金无法用于美术馆的建设。（六）新华书店总店指使物业公司阻碍园区建设，非法停水停电、封闭园区大门、阻碍施工车辆进出，导致园区改造建设工作无法继续进行。二、中新华公司行使抗辩权符合法律规定，一审判决适用法律有误。一审判决认定“现中新华公司以新华书店总店未整体交付建筑物等为由，主张行使抗辩权，缺乏依据亦不符合相关法律规定，本院不予支持”，属于适用法律错误，应当予以纠正。（一）新华书店总店本应于2015年10月15日第一次交付时，整体同时交付园区12栋建筑物，但其至今未完成整体交付。2017年1月5日、2月7日、4月25日，中新华公司在并未拖欠租金的情况下，向新华书店总店发出函件催促交付新编12号楼。2017年4月29日，新华书店总店与中新华公司签订了新编12号楼的租赁合同，约定租期自2017年5月1日起。新编12号楼的原租赁合同于2017年4月30日到期，但新华书店总店却于2017年5月2日将该楼继续出租给第三人。中新华公司继续与新华书店总店沟通交付新编12号楼，且于2017年8月29日再次发函催促。2017年9月19日，双方签订《补充协议》约定取消共管账户、退还建设资金等事宜。2017年9月22日，中新华公司发函催促新华书店总店退还资金，但是新华书店总店并未依照约定和催告退还500万元建设资金。2017年9月29日和10月27日，中新华公司发函要求新华书店总店交付新编12号楼。但是，在新编12号楼原租赁合同于2017年10月31日到期之后，新华书店总店仍将该楼继续出租给第三人牟利。从2017年11月16日起，中新华公司暂时停止交纳4号楼（新编5号楼）的租金822418元。进入2018年后，新华书店总店的违约行为进一步升级，陆续出现拒绝配合园区企业办理工商登记、非法断水断电、阻碍园区建设等行为，中新华公司从2018年3月开始全面停止交纳租金。（二）上述时间点充分说明，中新华公司行使先履行抗辩权系在新华书店总店出现违约行为之后，由于新华书店总店的在先违约行为导致中新华公司被迫维权。中新华公司始终非常克制，从未采取过激手段，且至今仍从未表示过拒绝支付租金，在本案一审期间也曾明确表示愿意将3000万元租金汇入法院账户，以体现履约诚意。中新华公司为维护自身合法权益行使抗辩权，完全符合法律规定。（三）需要强调的是：第一，在整个园区内，最大最完整的两栋建筑物就是新编11、12号楼，占到了《框架协议》约定总面积的53.2%。如果新华书店总店仅就新编1-10号楼招标，中新华公司根本不会去投标，因为那是注定会巨额亏损的。中新华公司行使先履行抗辩权，既是新华书店总店之违约行为已经严重影响合同目的实现，也是事关自身生死存亡的无奈之举。新华书店总店不交付新编11、12号楼，照样会获高昂的租金收益，而且其作为国企也自然享有优势地位；中新华公司只是一家民营企业，如果任由新华书店总店继续拖延下去不交付新编11号和12号楼，只能是损失越来越大，绝无盈利的可能，这完全违反了公平原则和诚信原则，也是任何一个理性的商事主体都不可能接受的。第二，依照法律规定，只有行使不安抗辩权时才负有通知义务，行使先履行抗辩权并不负有通知义务。三、中新华公司并不存在违约行为，一审判决认定中新华公司存在“迟延交纳租金、停止支付租金”以及“改造改建超工期”等违约行为，事实认定错误，应当予以纠正。（一）关于中新华公司“迟延交纳租金、停止支付租金”的问题。在2017年初发函催要新编12号楼之前，中新华公司并无逾期结算租金的情况，此后迟延、停止交纳租金系行使抗辩权。中新华公司从未拒绝交纳租金，暂时停止交纳租金只是为了行使抗辩权。需要强调的是，25、26号楼（新编10号楼）的租金不应当交纳。新编10号楼原为危旧仓库，不具使用价值，故整体拆除重建。中新华公司多次在发给新华书店总店的函件中提出，新编10、12号楼将一同施工改造，但新编12号楼至今没有交付。而且，在新编10号楼的改造改建过程中，新华书店总店存在未办理规划、不配合办理手续、阻挠施工车辆进出等一系列行为，导致至今改造改建工作未能完成。新华书店总店一方面不配合甚至阻碍新编10号楼的改造改建，导致改造改建工作至今未能完成，另一方面却向中新华公司收取租金，其行为严重违背了公平原则和诚信原则。（二）关于“改造改建超工期”的问题。新华书店总店并未及时向中新华公司移交相关资料、未做好相关配合工作，导致改造改建工作拖延。如中新华公司在2016年9月5日发给新华书店总店的《关于现场施工事宜的函》中明确指出“地下管网图、地下障碍物明细依旧未移交我方”等一系列问题。同时，在改造改建期间，恰好遭遇了北京史上最严格的“停工令”，此系不可抗力。一审中，中新华公司提交了新华书店总店内刊《新华书店总店》（2017年第12期），载明：“办理开工证手续繁琐，历时近一年时间才拿到园区建设开工许可证，致使开工时间延后”“建设期间，按照西城建委、环保局、城管大队等政府部门的要求，在法定节假日、国家重大活动期间、雾霾天气和大风预警时均不能施工。同时，我们又经历了北京史上最严‘停工令’（2017年11月15日至2018年3月15日禁止施工），导致园区建设的难度进一步加大，严重影响了项目施工进度”。一方面可以证明改造改建工程遭遇到了不可抗力，另一方面也证明新华书店总店已经认可工程延期系不可抗力所致，并且中新华公司不存在违约责任。需要强调的是，中新华公司负担的义务，是以新华书店总店履行整体交付义务为前提的。在尚有53.2%的面积并未交付、园区整体改造改建工作并未全部完成、新华书店总店违约行为严重影响合同目的实现的情况下，新华书店总店指责中新华公司违反合同约定，既不合法、也不合理。而且，新华书店总店指责中新华公司违约属于滥用诉权。四、一审判决认定的租金、物业费、供暖费及各项违约金存在错误，应予纠正。（一）关于中新华公司租金及违约金的问题。中新华公司始终表示在新华书店总店全面履行合同义务的前提下，同意停止行使抗辩权，按照双方核对一致的租金金额，向新华书店总店支付租金，但不同意交纳平房、新编10号楼的租金。同时，由于中新华公司暂时停止支付租金属于行使抗辩权，不属于违约行为，不应当支付租金违约金。（二）关于中新华公司物业费及滞纳金的问题。中新华公司拒绝交纳物业费确系事出有因，毕竟2016年之前是园区改建改造阶段，房屋根本无法使用，院里全是工地，也没有租户。没有提供物业服务的对象，不应当收取物业费。同时，因物业费不应收取，故相应的滞纳金也不应交纳。（三）关于中新华公司供暖费及滞纳金的问题。第一，中新华公司主张每栋建筑物从租户入驻时起交纳供暖费。理由是：在中新华公司与新华书店总店签订的各份《房屋租赁合同》中的《附属的设施、设备清单》均不包含供暖设施。在改造改建期间，园区的暖气主管均已更换，且各栋建筑物在租户入驻之前也并未安装暖气。因此，在租户入驻前，各栋建筑物均无法供暖，中新华公司不应交纳供暖费。第二，新编10号楼原系危房，在整体拆除重建后因新华书店总店原因，始终未能完成改造改建，自然也不可能进行供暖，不应当交纳供暖费。第三，35号楼（新编3号楼）始终由幼儿园使用，且幼儿园已经按照新华书店总店要求向新华书店总店交纳了供暖费。对于已经向新华书店总店交纳过供暖费的建筑，新华书店总店不应当再向中新华公司重复收取供暖费。第四，30号楼（新编8号楼）、31号楼（新编7号楼），新华书店总店在2019年度供暖季违法停暖，给中新华公司及党史美术馆造成了很大损失，故新编7、8号楼该供暖季的供暖费也不应当交纳。第五，因新华书店总店此前违反市发改委确定的价格标准收取供暖费，且中新华公司拒绝交纳供暖费有合理理由，不属于违约行为，故不应当支付违约金。五、解除案涉系列合同将引发不可控的连锁反应，继续履行合同符合各方利益。135号院在改造改建前并不具备商业价值，中新华公司通过改造改建使其具备了显著的商业价值。中新华公司具有履行合同的能力，履行合同是对双方都有益处的双赢结果。至于未结算的租金，系中新华公司行使抗辩权，如果新华书店总店停止违约行为，中新华公司自然会依法交纳租金。本案标的金额巨大、相关法律关系众多，一旦解除合同将引发连锁反应，导致各方难以挽回的损失。
新华书店总店辩称，中新华公司的上诉请求既无事实基础，又无法律依据，应依法驳回其全部上诉请求。事实和理由：一、新华书店总店严格按照国家法律、合同约定履行合同，中新华公司提出的新华书店总店违约情况无一属实。新华书店总店依法行使先履行抗辩权和不安抗辩权，不存在任何违约违法行为。（一）新华书店总店不向中新华公司移交新编11、12号楼是严格执行国家法律法规、《框架协议》及《补充协议》的要求，是新华书店总店对中新华公司严重根本违约行为而行使先履行抗辩权的具体举措。在新华书店总店2018年8月27日向北京市西城区人民法院（以下简称西城区法院）提起诉讼之前，中新华公司从来没有向新华书店总店书面或口头明确表述过“新华书店总店没有移交新编11、12号楼违约”。（二）新华书店总店按照约定先后、分栋交付了10栋建筑物，依约履行了交付义务，没有违反任何交付义务。结合《框架协议》及《补充协议》全文理解，整体交付明显不是一起同时交付，否则《框架协议》的上下条款就出现了明显矛盾、并且《框架协议》与《补充协议》也出现了矛盾。对“整体交付”的理解，除了对合同本身文义的理解，还应该结合双方在各个阶段的行为表现分析双方约定“整体交付”的真实意思。整体交付的文义解释也不是同时一起交付，“整体”是在空间范围内对物体物理属性的描述，而不能表达时间概念，即“整体”不能表达“同时”的概念。中新华公司作为一个正常的公司，从商业逻辑来看，同时交付会直接导致其自交付之日起支付租金，中新华公司没有融资到足够同时开工的资金也是人皆共知的事实，在中新华公司没有实力全部开工同时改造的现实情况下，一起交付显然不符合中新华公司的商业利益。公司进行商业活动都是追求利益最大化，一起、同时交付绝不是中新华公司签订《框架协议》的真实意愿。更为重要的是，中新华公司没有任何一份证据证明其曾经正式要求新华书店总店交付后续的建筑物，也没有证据证明其向新华书店总店主张过未交付的建筑物影响了其工程进度，更没有证据证明其就影响工程进度的事与新华书店总店进行过任何形式的协商。（三）新华书店总店基于信任，为实现合同目的，依法合规、积极努力配合中新华公司的相关要求，履行了配合义务。中新华公司的相关上诉主张缺乏事实根据。（四）因中新华公司持续欠付租金和相关费用，新华书店总店未退还专用账号中的500万建设资金是行使先履行义务抗辩权的具体措施之一。（五）中新华公司关于新华书店总店阻挠园区运营更是无稽之谈、胡编乱造。（六）新华书店总店拒绝继续配合办理中共党史美术馆注册手续是依法依约行使合法权利。（七）物业公司于2019年2月28日对中新华公司办公场所断水断电是依法维护自身权益而不得已采取的措施。二、中新华公司无论是“改造改建”还是“房屋租赁”，其六个方面的主要义务无一按约定履行，已经构成全面、持续、根本、重大违约，导致新华书店总店确保国有资产保值增值的合同目的根本无法实现，已经符合合同约定解除条件。中新华公司作为严重违约的一方不得对守约方新华书店总店行使任何抗辩权。（一）中新华公司长期拖欠所交付的10栋建筑的应付租金，本金及违约金已超过亿元，违反了《框架协议》第十条、《补充协议》第五条、房屋租赁合同第九条的约定，构成根本违约。（二）中新华公司自2015年10月10日《框架协议》签订后就严重违反约定，没有履行在3日内足额打入专用账户1.05亿元建设资金的义务，这一违约行为持续近两年时间，严重违反《框架协议》第十条、第十五条的约定，构成根本违约。（三）中新华公司对已经交付的每一栋建筑物的改造建设时间，从实际交付之日起计算均超出约定的365日，最长的居然从2015年10月交付至今没有任何改造改建，还是交付时的原貌，构成了根本违约，严重违反了《框架协议》第十条约定。（四）中新华公司对新华书店总店自用建筑的改造时间远远超出了约定的从2015年10月10日起计算的365天，一直到2018年1月才基本完成，超出约定时间一年多，给新华书店总店的正常经营造成严重影响，严重违反了《框架协议》第十条约定，构成了根本违约。（五）中新华公司支付的改造改建费用远未达到其在投标文件中的承诺，严重违反了《框架协议》第十条约定，构成了根本违约。（六）截至目前，已经交付给中新华公司的10栋建筑物仅仅增加了1300多平方米的面积，与中新华公司承诺增加5470.7平方米的面积相去甚远，严重违反了《框架协议》第十条约定，构成了根本违约。三、中新华公司已经不具备合同履行能力，符合法定解除条件。中新华公司负债巨大，已经没有履约能力、也无对外融资能力，中新华公司管理混乱，缺乏基本的运营管理能力。四、中新华公司严重违反诚实信用原则，没有基本诚信，已经不具备继续履行合同的基础。（一）中新华公司投标文件中的承诺绝大多数都没有实现。（二）中新华公司给新华书店总店发来的相关函件中的书面承诺基本没有实现。（三）中新华公司从投标开始至今长期严重违反诚实信用原则。（四）中新华公司长期全面背信弃义的行为，已经让新华书店总店对其丧失了信任基础，双方不存在继续合作的前提条件。五、解除合同才是尽快解决各种矛盾、避免各方损失进一步加大、维护社会稳定的最佳选择。
新华书店总店向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令中新华公司于合同解除后5个工作日内返还135号院内10号（新编6号）房屋；3.判令中新华公司支付拖欠的房屋租金3714739.6元（暂计算至2021年3月31日）；4.判令中新华公司按照欠付房屋租金的3‰/日支付违约金7424998.78元（暂计算至2021年3月31日）；5.判令中新华公司支付拖欠的供暖费196436.5元及物业费24132.44元（暂计算至2021年3月31日）；6.判令中新华公司按照欠付供暖费及物业费总金额的3‰/日支付违约金，其中供暖费违约金511402.78元，物业费违约金120034.7566元（暂计算至2021年3月31日）；7.判令中新华公司支付因转租10号（新编6号）房屋获得的超过本案租赁合同约定的租金标准部分15％的收益分成1232072.1元（暂计算至2021年3月31日）；8.判令中新华公司支付新华书店总店为本案支出的合理费用（包括但不限于律师费10000元、鉴定费等）；9.诉讼费用由中新华公司承担。
一审法院认定事实：2015年8月，新华书店总店就其位于北京市西城区北礼士路135号院改造改建项目启动招标程序。2015年9月6日，中新华公司向新华书店总店递交投标函。中新华公司以350280000元报价并按照招标合同条款和标准要求投标案涉改造项目，并承诺改造改建后新增面积5470.7平方米。后，中新华公司中标。
2015年10月10日，新华书店总店（甲方）与中新华公司（乙方）签订《框架协议》，约定：第一，标的。北京市西城区北礼士路135号院内1-12号新华书店总店自有建筑，用地性质为工业用地。第二，合作方式。甲方将上述建筑物以租赁使用方式整体交付给乙方出租使用，由乙方负责投资改造改建，双方联合运营。第三，合作期限为10年。第五，改造建设时限为365日。第七，审批。上述工程建设中涉及到的规划、消防、城管等审批工作均由乙方负责，甲方负责提供相关基础资料并承诺以甲方名义申报审批。第十，保证金。乙方应于投标之时向甲方支付10000000元人民币作为履约保证金（该保证金不计利息），待改造改建工程完成并验收合格后，乙方不存在以下违约行为的，甲方将前述履约保证金无息退还；如出现下列违约行为之一的，甲方有权扣除履约保证金的30%作为违约金，每违约一项加扣履约保证金的30%，直至扣完履约保证金为止，同时，甲方有权终止本框架协议，如违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应就甲方的损失进行赔偿（包括但不限于直接损失、间接损失、律师费、诉讼费等）：（1）改造建设时限超出365日的；（2）未达到投标文件中承诺增加的面积；（3）未达到投标文件中承诺的改造改建费用；（4）改造改建后的工程质量未通过甲方验收的，或质量不符合国家标准或行业标准的；（5）乙方无偿为甲方自用建筑的改造完成时间超出框架协议签署之日起365日；（6）逾期支付建设资金、工程款或租金超过15日的。第十一，新增面积分配。改造建设不改变135号院房屋的权属，即改造建设后的房屋（包括新增面积）的权属全部归甲方所有。改建后新增面积的50%乙方可自投入使用之日起免费使用20年。如乙方对新增面积需要整体统筹使用，甲方按照第17条租金的约定将其余50%新增面积租赁给乙方使用。乙方为甲方自用办公楼梯间加建电梯及门楼增加面积为甲方所有，不参与分配。第十二，收益分成。如乙方对外转租使用的，应于签署转租使用协议之日起三日内将转租使用协议向甲方报备。如对外转租使用租金价格超过乙方向甲方支付的租金使用单价，甲方在双方约定的单价基础使用租金上获得超过部分15%的增值收益，甲乙双方每三个月结算一次。第十五，建筑资金管理。甲乙双方共同设立项目专用账号，乙方将建设资金汇入专用账号，由双方共管。签订框架协议三日内，乙方向该专用账号注入中标文件中约定的商务标投标总价的30%工程款，其他工程款在施工方协议付款日期前5日注入该专用账号。第十七，租赁使用费。租赁使用费按5年+5年分别确定，前五年租赁使用价格按每平方米4元/天计算，从第二个5年起，租赁使用费价格上浮15%。乙方如转租，甲方将享受超过单价基础租赁使用费部分15%分成。双方就其他权利义务亦进行了约定。
2016年12月22日，新华书店总店与中新华公司就共建中共党史美术馆签订《战略合作协议书》，约定：双方根据有关法律共同创建中共党史美术馆合作项目，美术馆地址位于北京市西城区北礼士路135号新华文化创意产业园，主体大楼建筑面积5000平方米，总长达3000米。投资方式及利益分配为中新华公司负责项目的全部建设费用；每年运营费用约为10000000元，由中新华公司负担；合作过程中单项项目所得利润，按照中新华公司70%，新华书店总店30%比例进行分配；项目利润扣除税费后，中新华公司以转账汇款的方式支付给新华书店总店，双方在协议中对具体账号进行了约定。
2017年9月19日，新华书店总店（甲方）与中新华公司（乙方）签订《补充协议》，约定：第一条，甲乙双方一致同意将《框架协议》第三条修改为“合作期限20年（每栋建筑物按实际交付之日计算）”。第三条，由于改造改建工程的建设申请主体为乙方，甲乙双方一致同意将《框架协议》第十五条修改为：乙方设立建设资金账户（开户行：光大银行北京西城支行、账号：75070188000141605）。乙方从该账户支付施工、建材等与改造改建工程相关款项时，需甲方签字确认。《框架协议》原第十五条相关内容不再执行，甲方将原共管账户中建设资金退还至乙方设立的建设资金账户。第五条，乙方未按照具体的《房屋租赁合同》约定的时间及数额交纳租赁使用费的，甲方有权要求乙方按欠付金额的3‰向甲方支付每日逾期付款违约金。逾期超过30天的，甲方有权单方面解除本合同并收回房屋，同时有权要求乙方赔偿全部经济损失，该等损失包括但不限于直接损失、预期利益等间接损失。第七条，本补充协议作为《框架协议》的补充，与《框架协议》具有同等法律效力。《框架协议》与本补充协议的约定有冲突的，以本补充协议为准。
《框架协议》签订后，中新华公司将20000000元建设资金汇入共管账号。《补充协议》签订后，新华书店总店退还中新华公司15000000元，剩余5000000元未退还。
在签订《框架协议》之后，新华书店总店与中新华公司又根据《框架协议》的约定，陆续签订11份《房屋租赁合同》，其中135号院内10号建筑物（新编6号楼）的合同约定：出租方（甲方）新华书店总店与承租方（乙方）中新华公司于2016年5月18日签订《房屋租赁合同》。第一条，房屋基本情况甲方现将北京市西城区北礼士路135号院内10号建筑物（以下称该房屋）以现状出租给乙方使用，房屋建筑面积共计835.9㎡。乙方确认甲方提供的房屋符合乙方的承租要求。该房屋属于甲乙双方签署的《框架协议》约定的建筑物范围。就该房屋的租赁事宜，同时适用《框架协议》的约定。第二条，房屋租赁期限及房屋用途（一）房屋租赁期限：五年+五年，即自2016年5月16日至2026年9月15日（其中含4个月装修期）。第三条，租金标准及租金支付期限、方式及保证金（一）该房屋租金标准4元/㎡˙日，年租金1220414元。该房屋租赁期满五年后，租金自第六个租赁年度起在上年度日租金标准的基础上上调15%，直至租赁合同期满（即按4.6元/㎡˙日计算，后五年每年年租金1403476.1元）。（二）租金支付期限：租金支付方式以6个月为一个交租期，乙方应于本合同签订之日起5个工作日内向甲方一次性全额支付首期房屋租金610207元。以后各期租金支付日期为：自本次租金支付之日起至下一交租期的前5个工作日为交租日。前述日期如遇国家法定节、假日，则国家法定节、假日结束后的第一个工作日为房屋租金支付日期。（三）租金支付方式：乙方以转账支票或银行汇款的方式向甲方支付本合同约定的房屋租金。第四条，房屋租赁期间的其他费用（一）物业服务费支付标准3.85元/㎡/月；本合同有效期内，乙方应向甲方按年支付物业服务费共计38618.6元/年。乙方应于每年度第一次向甲方支付上半年租金时一并将本年度物业管理费一次性全额缴纳。前述日期如遇国家法定节、假日，则国家法定节、假日结束后的第一个工作日为物业服务费支付日期。（四）供暖费支付标准47元/㎡/供暖期，供暖面积835.9㎡。乙方应向甲方按供暖季支付的供暖费为39287.3元/供暖季，乙方应于每年11月15日前向甲方一次性全额支付该供暖期的供暖费。第七条，双方责任（一）合作到期后，若乙方继续租赁该房屋，经甲乙双方协商一致，在同等条件下，有优先续租权并另行签订新的租赁合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，双方互不承担违约责任。第八条，甲方违约责任甲方有下列行为之一的，乙方可要求甲方支付违约金100000元。如该违约金不足以弥补乙方的损失，甲方还应就不足部分进行赔偿，该等损失包括但不限于直接损失、预期利益等间接损失、律师费。（一）甲方未能按时提供电源、供暖，严重影响乙方正常使用，且乙方书面通知后5个工作日仍未改正的。但如甲方未尽前述义务是由于乙方原因导致的除外。（二）甲方未尽房屋修缮义务，导致乙方无法依照合同约定之用途继续使用房屋，且乙方书面通知后5个工作日内仍未改正的。但如甲方未尽前述义务是由于乙方原因导致的除外。（三）甲方不执行双方约定条款的。第九条，乙方违约责任（一）乙方有下列行为之一的，甲方可要求乙方支付违约金100000元。如该违约金不足以弥补甲方的损失，乙方还应就不足部分进行赔偿，该等损失包括但不限于直接损失、预期利益等间接损失、律师费。1.乙方擅自拆、改房屋，损坏房屋主体结构或对房屋进行装修、改造或增置的、未经备案批准的。2.乙方利用承租房屋进行违法行为、损害公共利益的。3.不执行国家及北京市对于房屋消防安全等管理规定，经甲方通知后拒不改正的。4.擅自改变房屋用途的。5.乙方不执行双方约定条款的。（二）乙方未按照本合同约定的时间及数额交纳房屋租金、保证金的，甲方有权要求乙方按欠付金额的3‰向甲方支付每日逾期付款违约金。逾期超过10个工作日的，甲方有权单方面解除本合同并要求乙方赔偿甲方全部经济损失，该等损失包括但不限于直接损失、预期利益等间接损失、律师费，在这种情况下，租赁保证金不予返还。（三）乙方不按照合同约定时间支付物业服务费、电费、水费、采暖费等费用的，甲方有权要求乙方按欠付金额的3‰向甲方支付每日逾期付款违约金。欠款本金、利益及违约金累计达5000元，且自甲方书面通知后5个工作日内仍未将所欠物业服务费、电费、采暖费等费用的本金、利息及违约金一次性全额支付给甲方的，利息及违约金一次性全额支付给甲方的，甲方有权单方面解除本合同并要求乙方赔偿甲方全部经济损失，该等损失包括但不限于直接损失、预期利益等间接损失、律师费，在此情况下，租赁保证金不予返还。双方就其他权利义务亦进行了约定。
上述协议签订后，中新华公司一期改造改建工程包括2、3号楼（新编1号楼），4号楼（新编5号楼），10号楼（新编6号楼），31号楼（新编7号楼），30号楼（新编8号楼）；二期改造改建工程包括38号楼（新编2号楼），35号楼（新编3号楼），39号楼（新编4号楼），12号楼（新编9号楼），25、26号楼（新编10号楼），平房。中新华公司完成的上述房屋具体改造内容涵盖原有部分结构拆除、屋面顶部增加混凝土梁加固、轻结构拆除、结构加固、室内装修、外立面加固装修、新安大门及更换断桥铝合金隔热门窗等项目。为具体展现改造改建完成内容，在原一审程序时，中新华公司提供一份落款时间为2019年7月31日的《关于北礼士路135号院“改造改建项目”建设情况的说明》，新华书店总店表示基本认可中新华公司描述的上述改造、改建现状，但对中新华公司情况说明中的将部分建筑物描述为危楼不认可，主张在交付时是可实际使用的房屋；双方争议的平房不是违规棚；关于院内市政景观的改造，完成的仅限于已交付建筑涉及的景观部分。另，新华书店总店认可与中新华公司就交付建筑改造、改建进度没有进行双方确认，除上述三处异议之外，对中新华公司提交的改造、改建情况说明的其他内容认可。在一审重审中，新华书店总店对中新华公司所主张的上述改造改建具体情况均表示不认可。
关于改造改建增加面积的规划审批问题，中新华公司称改造改建并不改变建筑高度及主体结构，一般采取内建钢结构夹层的方式增加使用面积，未报规划审批主要原因是新华书店总店不配合报规划手续材料的签章。新华书店总店认可增加面积没有经过规划审批，但不认可不配合签章。新华书店总店称，依据相关政策涉案项目不需要进行规划审批，且中新华公司出现施工延期及增加面积不符合协议约定等违约行为，故有权不进一步配合办理相关手续。
中新华公司主张签订《补充协议》时已投入改造资金、房屋租赁资金、中共党史美术馆筹备资金约290000000元；新华书店总店认可改造改建费用全部由中新华公司提供，己方无资金投入，但表示因《补充协议》签订后取消了共管账户，实际支出费用时也未依据《补充协议》经新华书店总店签字，故无法确认中新华公司具体投入资金数额。
新华书店总店主张于2016年2月起向中新华公司多次发出《建设资金催缴函》，中新华公司实际仅向共管账户中注入资金2000万元；之后，建设资金存在没有及时到位的情况。中新华公司对此不认可，并主张始终不存在欠付投资款项之事，双方发生纠纷是新华书店总店未依照《框架协议》交付全部建筑物，后期又出现断水断电等阻碍改造改建进度及标的物使用的违约行为所致。
关于协议中就建筑物交付有无约定具体日期一节，中新华公司称《框架协议》约定的建筑物应整体、一次性交付，确实未约定具体交付时间，在约定不明的情况下，中新华公司进行了催告，新华书店总店应当交付，但事实上新华书店总店至今未将16号楼（新编11号楼）、23号楼（新编12号楼）移交进行改造，违反整体交付之先履行合同的约定。新华书店总店称《框架协议》约定建筑物是整体移交，但不是一次性移交，且在诉讼前双方对此没有争议，中新华公司知晓各栋建筑是有租户、出租的状态，移交应在原租赁合同到期后再进行，此点在中新华公司的招投标文件中可以体现，已交付的10栋建筑物是两年间陆续移交的。因中新华公司出现拖欠租金等违约情形，故未移交剩下的两栋建筑；另，500万元未退还中新华公司也是因其欠租数额巨大，此系己方行使抗辩权。中新华公司不认可新华书店总店此诉讼主张，表示新华书店总店已将未交付的两栋建筑再次出租。新华书店总店认可未交付的两栋建筑物已再次出租，但主张如果中新华公司付清所欠费用，可以继续移交。
关于新华书店总店停水停电等问题。新华书店总店认可上述行为确实发生，但表示因中新华公司不给付物业费、供暖费、租金等，新华书店总店资金紧张才停水停电。关于办理党史美术馆注册手续的问题，新华书店总店主张己方没有违约行为，且与本案不属于同一法律关系。
就双方争议的租金等费用问题，围绕《框架协议》项下案涉11份《房屋租赁合同》，新华书店总店向一审法院提交了截至2021年3月31日的《中新华（北京）教育科技有限公司房屋租金及滞纳金统计表》《诉讼请求金额计算表》《中新华（北京）教育科技有限公司房屋供暖费、物业费欠款及滞纳金统计表》，载明中新华公司就每栋建筑物欠付租金的数额及起始日期、物业费及供暖费、水费等数额；同时，新华书店总店主张中新华公司存在迟延支付、欠付租金的行为，经多次催交仍拒绝交付租金，已构成根本性违约。中新华公司认可收到过新华书店总店的催款函件，亦认可尚欠各种费用的数额，但主张因新华书店总店未履行交付全部建筑物的先履行合同义务且500万元未退还，拒绝支付各种费用系行使抗辩权。同时，中新华公司还主张25、26号楼（新编10号楼）交付时为危旧仓库，不具备使用价值，将改建成园区配套停车楼，尚未建成，且应与23号楼（新编12号楼）一同进行改造改建施工，故新华书店总店不应再主张租金、供暖费等费用。关于4号楼南侧与10号楼东侧的平房系消防通道临时搭建为违建，双方已于签约后共同拆除，平房的租赁合同无效，新华书店总店也不应再主张租金等各种费用。中新华公司要求减免疫情期间的租金，并提交了其与租户签订的《减免租金协议》，证明免除了2020年2月份新编1号楼租户中福国泰健康保险投资有限公司半个月租金128842.39元；新编2号楼租户北京汉鼎中天文化传媒有限公司半个月租金70180元；新编6号楼租户北京文投互娱投资有限责任公司半个月租金117019.35元、北京市文化创意产业投资基金管理有限公司半个月租金29134.94元、北京文资汇众投资管理有限公司半个月租金67981.53元；新编9号楼租户北京市文化科技小额贷款股份有限公司半个月租金95930.69元、青岛江森自控空调有限公司半个月租金84216元。中新华公司还提交了《房屋租金支付告知函》《因新冠疫情二次停园的减免租金申请》，证明免除新编3号楼租户北京市西城区亲育代幼儿园2020年三个月租金1303050元。新华书店总店对中新华公司减免租户租金的数额不持异议，但不同意中新华公司不支付25、26号楼（新编10号楼）租金等费用，并主张该房屋在改造改建前具备使用价值，中新华公司应当依约支付租金等费用；平房不是违建，且拆除是应中新华公司的要求，为提升园区整体经营价值，中新华公司应当在新增的面积予以补偿，双方签订了平房的租赁合同，中新华公司应当支付租金等费用。关于供暖费，中新华公司称应根据京发改【2015】2619号等相关文件规定，调整供暖费的标准，且供暖费应从租户实际入住时起计收；原为危房的25、26号楼（新编10号楼）尚未改造改建完毕，不应收取供暖费；35号楼（新编3号楼）租户北京市西城区亲育代幼儿园已向新华书店总店交纳了部分供暖费；30、31号楼（新编7号、8号楼）曾在2019年度被长期停暖。新华书店总店同意按照北京市规定的标准收取供暖费，同意扣减35号楼（新编3号楼）租户北京市西城区亲育代幼儿园已交纳的供暖费，但不同意从租户实际入住时起计收供暖费，不同意25、26号楼（新编10号楼）不支付供暖费，2019年只停暖两三天，供暖费还是应当支付。关于水费，新华书店总店与中新华公司于庭审中最终认可欠付水费42000元。新华书店总店表示欠付水费在39号楼（新编4号楼）的房屋租赁合同中主张。
关于双方争议的房屋转租收益问题，中新华公司对新华书店总店提交的《应付转租收益分成统计表（截止2021.3.31）》中的数额基本认可，但表示3号楼（新编1号楼）租户北京华联电影院线有限公司已于2020年4月30日退租，应核减转租收益79741.73元；38号楼（新编2号楼）北京汉鼎中天文化传媒有限公司已于2021年2月1日退租，应核减转租收益19470元；上述两租户退租后，其分别于2021年4月26日、2021年4月25日与第三方签订新的租赁合同，因新华书店总店诉请的转租收益暂计至2021年3月31日，故对此无影响。中新华公司还主张受疫情影响，其减免了部分租户租金，转租收益亦应随之减免，具体为：应扣减2号楼（新编1号楼）租户首泰金信（北京）股权投资基金管理股份有限公司转租收益18873元；30、31号楼（新编7、8号楼）青岛海信日立空调有限公司转租收益5940元；35号楼（新编3号楼）北京市西城区亲育代幼儿园转租收益38556元；10号楼（新编6号楼）北京市文化创意产业投资基金管理有限公司转租收益16193.62元、北京文资汇众投资管理有限公司转租收益4465.12元、北京文投互娱投资有限责任公司转租收益7686元。新华书店总店对此表示认可。
本案审理中，一审法院向中新华公司释明，如果法院判决解除案涉合同，其是否考虑对改造改建部分申请鉴定。中新华公司表示坚持继续履行案涉合同的诉讼主张，不申请进行鉴定。关于案涉合同中约定的违约金标准，中新华公司表示标准过高，申请法院予以调整。新华书店总店表示依法处理。
一审法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，中新华公司与新华书店总店签订的《框架协议》《补充协议》《房屋租赁合同》《战略合作协议书》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规之效力性强制性规定，合法有效，中新华公司、新华书店总店均应依约履行各自的义务。
依据《框架协议》《补充协议》的约定，新华书店总店与中新华公司通过改造改建、合作运营达到增加案涉院落商业价值、共同获益之目的。案涉11份《房屋租赁合同》亦是为了全面履行《框架协议》而签订的，实质系依据《框架协议》约定内容，《房屋租赁合同》作为协议履行中标的交付方式而存在，双方之间有别于一般的租赁关系，不能将《房屋租赁合同》独立于《框架协议》《补充协议》来判断双方的履约内容、履行行为。依上述合同的约定，新华书店总店负有交付建筑物、配合改造改建等主要义务，中新华公司负有对建筑物进行改造改建、交纳租金等费用的主要义务。
诉讼中，中新华公司主张新华书店总店未履行“整体移交”建筑物的合同义务，至今未交付16号楼（新编11号楼）、23号楼（新编12号楼）、未按约定退还建设资金、实施断水断电等阻碍园区运营的行为、拒绝配合办理中共党史美术馆注册手续，不再支付租金等费用系行使抗辩权。新华书店总店则主张因中新华公司在签订案涉合同后不久即出现迟延交付租金、建设资金未足额汇入共管账户、改造改建时间超期、新增面积和投入建设资金数额均未达到招标文件中承诺的标准等根本性违约行为，未移交16号楼（新编11号楼）、23号楼（新编12号楼）系行使抗辩权，因中新华公司根本性违约且不具备继续履约的能力，案涉合同应予解除。依照双方当事人的诉讼意见及法院查明的事实，本案诉争的焦点是新华书店总店、中新华公司各自主张的抗辩权是否成立及案涉合同是否应予解除。
关于中新华公司未在约定期限内将建设资金足额汇入共管账户一节。在签订《框架协议》后，中新华公司确实未按时、足额将建设资金汇入共管账户，但在中新华公司投入资金对已交付建筑物进行改造改建的情况下，此行为对案涉合同目的的实现未构成根本性影响。退一步讲，即使该约定对新华书店总店至关重要，且中新华公司也曾承诺建设资金尽快到位，但双方在2017年9月19日签订的《补充协议》中取消了关于建设资金的约定，新华书店总店退还了中新华公司1500万元的建设资金，双方的实际行为表明已对《框架协议》中关于建设资金约定进行了变更，新华书店总店据此主张中新华公司违约，法院不予支持。关于中新华公司支付建设资金未经新华书店总店确认一节，现中新华公司对交付的建筑物进行了改造改建，此行为未构成根本性违约，故对新华书店总店此诉讼主张，不予采纳。
新华书店总店与中新华公司之合作系对案涉院落的整体改造改建，包括园区建筑物、道路、公共空间等各部分的重新规划、设计、施工等，互相之间存在牵连。因新华书店总店未交付16号楼（新编11号楼）、23号楼（新编12号楼），且此两栋建筑的面积在总改造改建面积中占比较大，鉴于此种情况，现新华书店总店主张中新华公司改造改建的新增面积、改造改建费用均未达到投标文件中承诺的标准，已构成违约的主张，依据不足，不能成立。
关于中新华公司欠付租金一节。中新华公司认可欠付租金的事实，但主张此系对新华书店总店行使的先履行抗辩权，因为新华书店总店未先履行“整体交付”义务，即整体、一次性交付案涉建筑物的义务。新华书店总店则主张“整体交付”是空间概念，而非时间概念，案涉建筑物应分期、分批交付，且中新华公司是认可的。《框架协议》第二条约定“甲方将上述建筑物以租赁使用方式整体交付给乙方出租使用，由乙方负责投资改造改建，双方联合运营”；该协议第三条合作期限、第五条改造改建时限均约定“每栋建筑物按实际交付之日计算”；《补充协议》第二条“甲乙双方于2015年10月15日至2017年5月5日根据《框架协议》为1-10号建筑物签订的《房屋租赁合同》起始时间不变”；在实际履约中，双方亦是分批次交付的10栋建筑，故依据案涉合同的约定及双方的履约行为，法院认定新华书店总店关于《框架协议》中“整体交付”的约定强调的是空间概念，而非时间概念的诉讼主张成立，新华书店总店分批次交付案涉建筑不违反合同约定。中新华公司所述新华书店总店应将案涉建筑整体、一次性交付的诉讼主张，与事实不符，法院不予采纳。关于16号楼（新编11号楼）、23号楼（新编12号楼）的具体交付时间，新华书店总店与中新华公司未明确约定，中新华公司主张多次催要，但其能提供的证据证明最早催告新华书店总店交付23号楼（新编12号楼）的时间为2017年1月5日，而新华书店总店于2017年4月复函暂缓交付。在2017年9月19日签订的《补充协议》中，双方亦未就16号楼（新编11号楼）、23号楼（新编12号楼）约定具体交付时间。2018年5月17日，中新华公司致函要求新华书店总店交付此两栋建筑物。在函件中，中新华公司虽催告新华书店总店履行交付建筑物的义务，但先承诺将缴清欠付租金，并未以新华书店总店先交付建筑物作为前提条件来主张抗辩权。现中新华公司以新华书店总店未整体交付建筑物等为由，主张行使抗辩权，缺乏依据亦不符合相关法律规定，法院不予支持。在案涉合同中，双方就中新华公司支付租金数额、支付时间等进行了详细的约定，按时、足额支付租金系中新华公司的主要合同义务之一，自签约后，中新华公司多次出现迟延交付租金的行为，至2018年2、3月份起停止支付租金，该公司的行为已构成根本性违约。案涉合同中对改造改建期限有明确约定，中新华公司主张因材料移交、办理开工手续等客观原因及新华书店总店实施阻挠行为造成工程超期，不构成违约，依据不足，法院不予支持。中新华公司未按时支付物业费、供暖费、水费的行为，在该公司所述抗辩权不能成立的情况下，中新华公司应承担相应的违约责任。法院对新华书店总店要求解除《框架协议》《补充协议》的主张，予以支持；案涉《房屋租赁合同》具有从属性，亦应随之解除。新华书店总店主张案涉合同自其向人民法院起诉时解除，法院予以确认。
中新华公司认可新华书店总店主张的房屋租金数额，法院对此不持异议，中新华公司应当依约履行支付租金的合同义务。中新华公司要求免除部分租户疫情期间的租金，并提交证据予以证明，新华书店总店予以认可，法院对中新华公司要求扣减部分租金的主张，予以采纳。
关于新华书店总店要求中新华公司支付欠付租金违约金的主张。2017年9月19日，新华书店总店、中新华公司签订《补充协议》，将原有的10年合作期限延长至20年。在中新华公司已经存在多次迟延支付租金的情况下，新华书店总店未向该公司主张违约责任，未行使合同解除权，反而将合作年限延长至20年，应当视为新华书店总店对中新华公司此期间内应承担违约责任的放弃。《补充协议》签订后的较短时间内，双方产生分歧，合同是否继续履行处于不确定状态，新华书店总店亦存在断水断电、停暖等不妥当之处，双方约定按照3‰支付每日逾期付款违约金的标准明显过高，中新华公司亦向法院申请降低，故法院酌定违约金的支付标准，即2019年8月19日之前，按照中国人民银行贷款基准利率计算违约金；自2019年8月20日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率计算违约金。关于违约金的起算点，鉴于中新华公司自2018年2、3月份开始停止交付租金，双方对于租金交付及剩余房屋交付的履约顺序产生争议，陷入僵局，法院综合考虑双方的履行行为、过错程度等因素，认定合同解除前已欠付租金的违约金自新华书店总店2018年8月29日向西城区法院起诉时起算，合同解除后房屋使用费的违约金自本判决生效之日起算。
关于转租收益，中新华公司应当依约支付，现中新华公司认可新华书店总店提交的《应付转租收益分成统计表》中转租收益的数额，法院予以确认。中新华公司主张应扣减因提前退租、受疫情影响导致的转租收益损失，具有事实依据，且新华书店总店认可，法院予以支持。
关于物业费、水费、供暖费等欠付费用，新华书店总店、中新华公司在案件审理中认可欠付水费为42000元，且同意在39号楼（新编4号楼）中进行主张，法院对此不持异议。中新华公司认可新华书店总店所主张的本案建筑物的物业费数额，法院予以确认。关于中新华公司主张改造改建期间不应支付物业费的主张，不符合租赁合同的约定，故不予支持。关于供暖费，中新华公司认可欠付的数额，但表示应从租户实际入住时起计收供暖费，新华书店总店对此不予认可。双方在租赁合同中对供暖费收取主体、收取时间、标准均有明确约定，中新华公司此项主张，亦不符合双方所签合同的约定，法院不予支持。关于供暖费的收取标准，新华书店总店同意中新华公司主张的按照北京市规定标准收取，法院不持异议。
关于尚欠物业费、水费、供暖费违约金一节，中新华公司主张其欠付上述款项系行使先履行抗辩权，如前所述，中新华公司存在违约行为，其不享有先履行抗辩权，故法院对中新华公司此主张不予支持。新华书店总店主张的按照3‰支付每日逾期付款违约金标准明显过高，中新华公司亦申请降低，且双方在物业费、水费、供暖费未及时收取等问题上均有不当之处，故法院依照前述租金和房屋使用费违约金的支付标准及起算时点进行处理。
关于新华书店总店主张中新华公司支付其为本案支出的合理费用（包括但不限于律师费、鉴定费等）的请求，因新华书店总店在履约中亦存在不当之处，法院对此不予支持。
综上所述，新华书店总店的部分诉讼请求成立，法院予以支持。判决：1.新华书店总店与中新华公司签订的《房屋租赁合同》于2018年8月29日解除；2.判决生效之日起三十日内，中新华公司将135号院内10号（新编6号）房屋返还新华书店总店；3.判决生效之日起七日内，中新华公司向新华书店总店支付截至2018年8月29日的房屋租金558381.2元及违约金（违约金以558381.2元为基数，自2018年8月29日至2019年8月19日，按照中国人民银行贷款基准利率计算；自2019年8月20日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率计算）；4.判决生效之日起七日内，中新华公司向新华书店总店支付自2018年8月30日至2021年3月31日的房屋使用费2942222.58元及违约金（违约金以2942222.58元为基数，自判决生效之日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率计算）；5.判决生效之日起七日内，中新华公司向新华书店总店支付物业费24132.44元及违约金（违约金以24132.44元为基数，自2018年8月29日至2019年8月19日，按照中国人民银行贷款基准利率计算；自2019年8月20日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率计算）；6.判决生效之日起七日内，中新华公司向新华书店总店支付截至2018年8月29日的供暖费70215.6元及违约金（违约金以70215.6元为基数，自2018年8月29日至2019年8月19日，按照中国人民银行贷款基准利率计算；自2019年8月20日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率计算）；7.判决生效之日起七日内，中新华公司向新华书店总店支付自2018年8月30日至2021年3月31日的供暖费110338.8元及违约金（违约金以110338.8元为基数，自判决生效之日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率计算）；8.判决生效之日起七日内，中新华公司向新华书店总店支付截至2021年3月31日房屋转租收益1218007.36元；9.驳回新华书店总店的其他诉讼请求。
对于一审法院查明确认的案件事实，本院予以确认。本院另查明：
（一）2015年8月，新华书店总店就135号院的改造改建项目启动招标程序。招标文件载明：135号院占地面积约3.2万平方米，现有12栋建筑，总建筑面积约4.2万平方米；该院建筑物多为上世纪五六十年代建成的砖混、砖木结构，除自用部分外出租面积约3.6万平方米；新华书店总店拟进行整体改造改建，打造文化创意产业园区，故邀请具有较强投资、规划、建设、运营能力的企业作为该项目投资建设合作方。
2015年9月6日，中新华公司向新华书店总店递交投标函，承诺投入改造改建费用35028.6327万元、实现新增建筑面积5470.7平方米；在投标文件“项目报价说明”中预测16号楼（新编11号楼）与23号楼（新编12号楼）从2018年开始对外出租，在2016年和2017年无租金收入；在“支付给新华书店总店的租金收入提成表”中新编11号、12号楼2016年和2017年租金亦为空白。
（二）2015年10月11日，中新华公司致函新华书店总店，要求将《框架协议》第十五条约定的共管账户开设在中国光大银行西城支行。
2015年10月16日，新华书店总店回函称，已于中国光大银行西城支行设立项目资金专用账户（账户名称：新华书店总店，账号：75070188000143654，开户银行代码：303100000127），请中新华公司依照《框架协议》相关条款向该账户注入资金。
2015年10月24日，中新华公司向新华书店总店原有账户汇入保证金1000万元。
2015年11月3日，新华书店总店书面催促中新华公司向专用账户汇入1.05亿元建设资金。
2015年11月26日、12月3日、12月10日、2016年1月15日，中新华公司分四次向前述资金专用账户汇入“改造改建项目工程款”共计2000万元。
自2016年2月26日起，新华书店总店多次书面催促中新华公司向前述专用账户汇入剩余建设资金8500万元。中新华公司始终未再履行该项义务。
（三）2016年4月8日，新华书店总店（甲方）与中新华公司（乙方）签订了《补充协议》，约定：一、乙方承诺尽快将框架协议约定的投标书中的建设资金(第一批建设资金1.05亿元，及中标文件中约定的项目总投资3.5亿元)全部到位并将建设资金全部用于园区的改造改建项目中。二、乙方承诺在不使用投标文件上记载的项目建设资金且不影响该笔资金筹齐的情况下，另行出资对其承租的135号院内房屋(房屋坐落号分别为2号、3号、4号、30号、31号、35号、38号、39号)进行整体装修改造。租赁合同期限届满或终止的，乙方添置的不可移动设施、设备、新增面积及装修等全部无偿归甲方所有。三、乙方保证其进行整体装修改造的房屋与双方签订框架协议约定的改造改建标准、质量、风格等相一致。四、乙方的整体装修改造工程须严格按国家法律法规规定执行，聘请有资质的设计单位、施工单位、监理单位进行，并自行承担全部费用。五、乙方承诺本补充协议所涉房屋整体装修改造工程须取得政府主管部门批准。经主管部门批准后，乙方应将装修改造工程的图纸、施工方案、设计风格、设计单位、施工单位、监理单位等报甲方批准并备案。甲方书面同意后乙方才能开始施工。但是，甲方批准及备案仅为履行管理职责，并不就此承担任何责任。六、本补充协议所涉房屋整体装修改造施工期间的工程安全及人员安全均由乙方自行负责并承担一切后果及责任；如因此导致行政处罚或重大安全责任事故的，全部责任均由乙方承担。如因此给甲方造成损失的，乙方还应负责对甲方的损失进行全额赔偿。七、本协议作为框架协议的补充协议，如与框架协议条款有不一致的，最终以框架协议约定为准。
（四）2016年4月8日，新华书店总店（甲方）与中新华公司（乙方）签订《有关暂缓交付中新华（北京）教育科技有限公司关于135号院两家租户房屋补充协议》，主要内容包括：甲乙双方经多次协商，现就乙方未能按框架协议约定按时将第一批项目建设资金全部到位，经甲方多次催缴仍未依约履行框架协议，为规避风险达成补充协议如下：一、甲方与承租原食堂（即12号楼或新编9号楼）的北京凯盛西奥投资顾问有限公司、承租10号库（即23号楼或新编12号楼）的北京中鼎天成投资管理有限公司签订续租合同，由甲方分别对原承租户继续实行管理权限。二、乙方全面履行框架协议约定后，甲、乙双方可协商确定原食堂、10号库两家租户租赁合同的具体交付时间及方式。
（五）2017年1月5日，中新华公司向新华书店总店发出《关于新华书店总店135（号）院改造改建项目的情况说明》，其中提出：根据工程进度，二期改造改建工程包括38#（新编2号）、35#（新编3号）、39#（新编4号）、12#（新编9号）、25#和26#（新编10号）、23#（新编12号）建筑物及东侧大门，预计于2017年2月15日正式开工，需新华书店总店将上述未移交的建筑物在中新华公司施工前进行移交。
2017年2月7日，中新华公司再次向新华书店总店发出《关于新华书店总店135号院改造改建项目的情况说明》，其中提出：中新华公司将开始对二期工程进行报建，申报时间大约1个月左右，预计于2017年3月份正式开工，为了不影响中新华公司对12#（新编9号）、23#（新编12号）建筑物如期进行改造改建，恳请新华书店总店务必将其在中新华公司施工前进行移交。
2017年4月10日，新华书店总店向中新华公司出具《关于暂缓交付中新华（北京）教育科技有限公司135号院23号房屋承租的函》，以中新华公司未按《框架协议》的约定将第一期建设资金汇入指定账户为由，告知中新华公司暂缓交付，由新华书店总店继续出租管理。
2017年4月26日，中新华公司向新华书店总店发出《关于新华书店总店135号院工程进度及建筑物移交的函》，再次要求新华书店总店于2017年5月1日前移交12号楼（新编9号楼）与23号楼（新编12号楼）等。
（六）2017年4月29日，新华书店总店与中新华公司就23号楼（新编12号楼，面积5224.40㎡）签订《房屋租赁合同》，但未交付房屋。该合同主要条款与本案所涉新编6号楼的租赁合同基本一致，但在约定租赁期限为2017年5月1日至2027年8月31日（含4个月装修期）的同时，未如诉争的11份租赁合同约定“乙方应于本合同签订之日起5个工作日内向甲方一次性全额支付首期房屋租金”，而是约定“乙方应于本合同签订后，以该房屋实际交付之日起5个工作日内向甲方一次性全额支付首期房屋租金”。
关于该合同的签订原因，新华书店总店称，双方确实一直在协商23号楼（新编12号楼）的交付问题，但由于房屋一交付中新华公司就必须支付6个月的租金并且在365日内完成改造改建，而该公司的资金并不充足，所以双方在当时并未达成移交该楼的合意；只是由于中新华公司打算提前办理装修改造手续，双方才签订前述合同；该合同并未实际履行，而且在纠纷发生之前，中新华公司从未依据该合同主张权利。中新华公司则主张，该合同确系双方真实意思表示，新华书店总店在签约后第3日本应交房却又与案外人签订租赁合同，已构成严重违约。新华书店总店称，其一直等待在中新华公司资金到位后向该公司交房，所以与案外人签订的都是短期租赁合同（先6个月、再7个月、后1年），直至中新华公司严重违约，其决定解除《框架协议》才与案外人签订了长期租赁合同（租期至2024年）。
（七）2017年8月1日，中新华公司向新华书店总店发出《关于<合作框架协议>实施情况的说明》，主要内容有：1.由于资金筹集面临巨大压力、工程申报与招标手续繁琐耗时，落实《框架协议》及有关房屋整体改造装修事宜的《补充协议》存在困难。2.该公司已投入约2.9亿元，一期工程的新编1、2、4、5、6、7、8、9号建筑的改造工程和新编3号建筑南墙的拆建及园林绿化工程，计划于2017年9月30日全部完工；新编10号、12号（原23号）建筑的改造工程预计2017年年底完成；阜外医院承租的新编11号（原16号）建筑的租赁合同将于2018年到期，该公司计划于2018年5月份开始该栋建筑的改造工程，预计2018年12月份完工。
同日，中新华公司还向新华书店总店发出《关于变更<合作框架协议>及<补充协议>部分条款的请求》，主要内容有：在叙述“落实《框架协议》及《补充协议》中的问题”和“改造改建工程的进展”（内容与前述同日《说明》基本一致）之后，提出如下请求：1.将《框架协议》约定的合作期限由10年变更为20年；2.撤销《框架协议》关于由该公司向共管账户注入第一批建设资金1.05亿元的条款；3.撤销2016年4月8日《补充协议》。
（八）2017年9月19日的《补充协议》签订后，新华书店总店于2017年9月19日、22日、25日分三次退还中新华公司先前汇入专用账户的建设资金1500万元，剩余500万元至今未退。
（九）2017年9月29日、10月27日，中新华公司两次向新华书店总店发出《关于新华书店总店135号院工程进度及建筑物移交的函》，要求新华书店总店移交23号楼（新编12号楼）；新华书店总店以中新华公司拖欠房屋租金及相关费用等为由加以拒绝。
（十）2018年5月16日，新华书店总店向中新华公司发出《房屋租金催缴函》，主要内容包括：中新华公司已经累计拖欠租金本金1389万余元，新华书店总店曾连续多次向中新华公司递送《租金催缴函》（2018年1月8日、2月8日）和《律师函》（2018年2月28日），若中新华公司不在收到本函后3个工作日内将逾期租金及违约金一次性全额支付，新华书店总店将不再向中新华公司移交23号（新编12号）、16号（新编11号）建筑，同时收回2号、4号、35号等建筑，并依法追究中新华公司的违约责任。
2018年5月17日，中新华公司复函称：“一方面因园区招商难度较大，一部分已改造房屋仍处于空置状态；另一方面，园区的改造改建工程仍在持续推进，需要大量资金。上述情况造成近期我司资金周转困难。经过艰苦努力，资金问题基本解决。基于此，我司计划在15个工作日内，核对并清缴尚未支付的已经移交房屋的租金。另，新编11号、12号楼（即：现阜外医院和七天酒店租用的房屋）租期将届满，按照贵总店和我司签订的《关于新华书店总店135号院改造改建合作框架协议》，我司计划于下周五之前交纳半年租金作为接收上述两栋建筑的保证。特此函复。”
2018年5月22日，新华书店总店向中新华公司发出《关于新华书店总店不再向中新华（北京）教育科技有限公司移交相关房屋租赁使用的函》，内容为：“依据总店与贵司签订的关于西城区北礼士路135号院相关《房屋租赁合同》约定，截至2018年5月31日，贵司已多次违约欠缴相关房屋租金累计12724488.14元，房屋滞纳金累计8453173.75元，房屋租金本金和滞纳金共计21177661.89元（具体欠款明细附后）。总店曾三次向贵司送达《租金催款函》和《律师函》，贵司至今并未按催款函和律师函要求将到期租金及违约金向总店全额支付，贵司已严重违背2015年10月10日签署的《新华书店总店135号院改造改建合作框架协议》且丧失基本商业信誉。鉴于贵司严重违约且无实际可靠的经营能力，依据《合同法》第六十八条、第六十九条有关规定，总店将不再向贵司移交23号楼建筑物和16号建筑物，同时收回现有2号建筑物，4号建筑物、35号建筑物等房屋经营租赁使用权利，并将依法追诉贵司相关违约责任。特此函告。”
2018年7月9日，中新华公司函复新华书店总店称：“关于延期支付租金的数额，因25、26号建筑尚未完工，因此我司不应支付该笔租金。经核算，截止2018年7月，我司延期支付的租金应为9329039.14元。近两年来，随着国家金融政策的调整以及宏观经济的下行，园区房屋租赁遭遇巨大的困难。尽管如此，贵总店与我司成立的联合招商工作组不惧挑战，积极应对，尝试各种方法和方式，力争在未来两个月内完成招租工作，强化租金支付保障。与此同时，园区改造的巨额投资造成了我司资金极度紧张，这也是延期支付租金的重要原因。基于此，请贵总店给予宽限，我司将尽快向贵总店支付拖欠租金。此外，2017年9月19日签署的《<新华书店总店135号院改造改建合作框架协议>之补充协议》约定：贵总店将原共管账户中的建设资金退还我司设置的建设资金账户。自该协议生效后，贵总店仅退还1500万元，尚有部分资金未退还。望贵总店尽快将剩余资金退还我司，或直接抵扣租金。最后，2号、3号、4号、12号、15号建筑已对外出租。收回上述建筑租赁使用权的行为，严重背离贵总店与我司签订的《新华书店总店135号院改造改建合作框架协议》的精神和约定，严重侵犯了双方的合作权益，请贵总店慎重对待。特此回函。”
（十一）二审中，经本院向供热单位北京市热力集团有限公司调查取证，北京市热力集团有限公司于2023年5月22日出具的《关于新华书店总店有限公司北礼士路135号院供暖情况的说明》载明：“135号院的供热面积39933.38平方米。采取热计量方式收取采暖费，收费标准为：在每年度供暖季开始用户先按用热天数及用热面积支付基价费用，单位为0.111571元/平方米/天；再根据用户实际使用的热量情况支付计量热费，2015年11月至2019年3月单价69.6元/吉焦，2019年11月至今单价98.9元/吉焦。综上，用户每年度支付的供暖费用系基价费用和计量热费之和。1.新华书店总店有限公司在2015年至今支付供暖费的面积包括北礼士路135号院及北礼士路133号院共计30451.8平方米。其中135号院供暖面积25319.4平方米，包括北礼士路135号院2、3、4、10、12、23、30、31、35、38、39号建筑物；133号院供热面积5132.4平方米。产权单位依据双方签订的供热合同缴纳当季热费。2.承租户，北京融耀时代科技有限公司。供热面积14613.98平方米，包括北礼士路135号院16号建筑物。2015年新华书店总店提出要求，依据双方租赁合同的约定，需热力集团直接向承租户收取当季供暖费用。”
经质证，新华书店总店和中新华公司均认可北京市热力集团有限公司前述情况说明的真实性，并确认：1.25、26号楼（新编10号楼）虽位于135号院内，但自2015年起未交纳过供热费用；2.16号楼（新编11号楼）由案外人自行交纳供暖费用，不在新华书店总店交纳供暖费用的范围之内；3.新华书店总店所交纳的供暖费用包括133号院（隔壁小学）5132.4平方米的供热面积。
二审中，新华书店总店提交了其在诉争供暖季内（2015年11月15日至2021年3月15日）交纳供暖费用的凭证。
就案涉135号院内各建筑物的供暖费用负担问题。双方确认基价费用部分的计算方式为：以各建筑物的供热面积，乘以单价和每个供暖季的供暖天数（按每个供暖季为120天计算）。关于计量热费部分，双方认可目前无法查明各建筑物的实际用热量；应法庭要求，双方同意在坚持各自诉讼意见的情形下，以如下计算方式核算后由法院裁判：新华书店总店每个供暖季交纳的计量热费金额除以总的计量热费面积（135号院及133号院，共计30451.8平方米），得出每平方米建筑物分担的热费，再乘以各建筑物的计量热费面积，得出各建筑物应分担的计量热费金额。经双方计算核对，确认10号楼（新编6号楼）在诉争供暖季内应分担的供暖费用为120464.67元，其中，2018年8月29日之前为40225.39元、之后为80239.28元。
本院认为，结合双方当事人的诉讼意见及已经查明的案件事实，本案争议焦点为：一、新华书店总店是否享有合同解除权，涉及新华书店总店和中新华公司各自主张的抗辩权是否成立；二、案涉《房屋租赁合同》解除后果的处理。
一、新华书店总店是否享有合同解除权，新华书店总店和中新华公司各自主张的抗辩权是否成立
本案中，双方当事人签订的《框架协议》《补充协议》《房屋租赁合同》等系一个整体，双方之间的法律关系在内容上也具有混合性。综合考察双方相关协议内容，应认定：新华书店总店的主要目的是获取房屋租金收益，中新华公司的主要目的是取得案涉房屋的使用权、然后获取经营利润；改造改建只是双方获取更多租金收益或者经营利润的手段，而非主要目的。房屋租金的给付与收取虽然不是双方合同的全部内容，但并非其中的次要内容，按时、足额交纳租金系中新华公司的主给付义务；此点也可从相关协议多处强调“中新华公司迟延支付租金、新华书店总店有权解除合同”得到充分体现。
中新华公司认可欠付租金等费用的事实，但主张其不再支付租金等费用系行使抗辩权，理由为新华书店总店存在如下违约行为：未履行“整体交付”建筑物的合同义务且至今未交付新编11号和12号楼、未按照约定设立共管账户、未按约定退还建设资金、不配合中新华公司为园区入住企业办理工商登记注册、拒绝配合办理中共党史美术馆注册手续、实施断水断电等阻碍园区运营的行为。对此，本院分述如下：
（一）关于“整体交付”约定的理解
在招投标阶段，新华书店总店的招标文件已明确记载135号院的大部分建筑在当时处于对外出租状态，中新华公司的投标文件也显示其知悉新编11号、12号楼在2018年之前无法交付使用。《框架协议》第二条虽约定“甲方将上述建筑物以租赁使用方式整体交付给乙方出租使用，由乙方负责投资改造改建，双方联合运营”，但第三条合作期限、第五条改造改建时限均约定“每栋建筑物按实际交付之日计算”。在实际履行过程中，双方也是分批次交付的10栋建筑，且于在后（2017年9月19日）签署的《补充协议》第二条明确“甲乙双方于2015年10月15日至2017年5月5日根据《框架协议》为1-10号建筑物签订的《房屋租赁合同》起始时间不变”。故，结合案涉合同约定及双方的履约行为，应认定双方真实意思并非全部建筑“整体同时交付”，而是根据实际情况“逐栋部分移交、最终实现整体交付”。新华书店总店关于《框架协议》中“整体交付”的约定强调的是空间概念、而非时间概念的诉讼主张成立，新华书店总店分批次交付案涉建筑不违反合同约定。中新华公司关于新华书店总店应将案涉建筑整体、一次性交付的诉讼主张，与双方的真实意思不符，本院不予支持。
（二）关于按照约定设立共管账户的问题
《框架协议》第十五条约定，项目专用账号由双方共同设立；新华书店总店在中新华公司指定的银行开设账户后要求后者注入资金，现并无证据显示中新华公司曾就此提出异议，相反，中新华公司还陆续向该账户注入2000万元；即使该账户不具备“共管”功能，也应该由双方共同协商解决，而不能据此认定新华书店总店违约。关于未向前述账户足额汇款的原因，中新华公司在纠纷发生之前从未主张系由于账户功能问题，反而多次书面承认系自身资金筹集出现困难。因此，中新华公司迟延向专用账户注入建设资金欠缺正当理由，已经构成违约。
需要指出的是，虽然双方在2017年9月19日签订的《补充协议》中取消了关于建设资金的约定，但不应据此否定新华书店总店在《补充协议》签订之前针对中新华公司迟延注入建设资金违约行为而享有的履行抗辩权。
（三）关于新编11号、12号楼的交付问题
就新编12号楼。由于中新华公司建设资金未到位，双方曾于2016年4月8日约定，新华书店总店暂缓交付新编12号楼。中新华公司虽主张其自2017年1月5日起多次向新华书店总店催要、新华书店总店仍持续与案外人续订租赁合同并拒绝交付的行为构成违约，但是，在2017年9月19日签订《补充协议》之前，中新华公司未按期足额向专用账户注入建设资金的行为已构成严重违约，新华书店总店有权拒绝交付房屋；在2017年9月19日之后，中新华公司拖欠租金、物业费、供暖费等数额巨大且无正当理由（尤其是不予支付新编10号楼的租金明显违背合同明文约定），已交付建筑的改造改建工程又大多超期，新华书店总店拒绝再向中新华公司交付新编12号楼，并无不当。
就新编11号楼。该楼在《框架协议》签订之前即已对外出租，租期至2018年5月31日届满，而此时中新华公司已严重违约，新华书店总店拒绝交付新编11号楼，亦无不当。
综上，结合合同履行和双方在诉讼之前就交付新编11号、12号楼事宜的交涉情况，应认定因中新华公司违约在先，新华书店总店不予交付新编11号和12号楼的行为具有合法依据，故中新华公司无权以此为由拒绝支付租金。
（四）关于退还500万建设资金的问题
2017年9月19日《补充协议》签订之时，中新华公司的欠租金额已远超500万元，新华书店总店在退还1500万元建设资金的同时扣留500万元，合理有据。后，中新华公司虽于2017年10月26日补缴了部分欠付的租金，但随后又产生新的租金等费用，且中新华公司始终未能在本案诉讼之前足额支付，即便按中新华公司在2018年7月9日函件中的自认，欠租金额也达到了900多万元。故，新华书店总店不予退还500万建设资金的行为并无不当，中新华公司无权以此为由拒绝交付租金。
（五）关于新华书店总店不配合中新华公司为园区入住企业办理工商登记注册、拒绝配合办理中共党史美术馆注册手续、实施断水断电等行为的问题
根据在案证据，新华书店总店不予配合办理部分入住企业工商登记以及中共党史美术馆注册手续的事实，均发生在中新华公司拖欠巨额租金之后，新华书店总店享有相应的先履行抗辩权。
新华书店总店于2019年2月28日至3月14日期间对部分租赁物停水、停电，确有不妥之处，但该行为发生在新华书店总店行使合同解除权之后，不能作为判断中新华公司是否享有租金支付抗辩权的事由。
综上所述，中新华公司关于其不再支付租金系针对新华书店总店违约行为行使抗辩权的上诉主张，缺乏事实和法律根据，本院不予支持。
中新华公司拖欠租金及其他费用的行为构成违约，在新华书店总店起诉要求解除合同之时，合同的约定解除条件已经具备，故，一审法院支持新华书店总店所提解除《框架协议》《补充协议》《房屋租赁合同》的诉讼主张，结果正确。结合合同履行的具体情形和双方在案件审理中的诉辩意见，一审法院确认案涉《房屋租赁合同》于2018年8月29日解除，并无明显不当。
二、案涉《房屋租赁合同》解除后果的处理
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
就案涉《房屋租赁合同》解除后果的处理，结合中新华公司的上诉主张，本院分述如下：
（一）房屋租金、占有使用费及转租收益分成
结合在案证据和双方当事人诉辩意见，对于一审法院确定的中新华公司应向新华书店总店支付的10号楼（新编6号楼）租金、占有使用费及转租收益，本院予以确认。
（二）物业费
中新华公司主张，其拒绝交纳物业费确系事出有因，2016年之前是园区改建改造阶段，房屋根本无法使用，院里全是工地，也没有租户。没有提供物业服务的对象，不应当收取物业费。
本院认为：首先，中新华公司在签订合同之时即明知其需对案涉房屋进行改造改建，中新华公司关于改造改建期间不应支付物业费的主张，不符合合同的约定；其次，从涉案物业服务来说，物业服务的范围包括服务区域内的房屋及其设备的维护管理、绿化及卫生管理、治安管理等多项内容，系对整个服务区域内、而非仅限于中新华公司所承租房屋内这一专门区域。故，中新华公司的该项上诉主张，根据不足，本院不予支持。
（三）供暖费
根据二审时出现的新证据，135号院系采用基价费用和计量热费相结合的方式计收供暖费；在中新华公司改建改造期间，新华书店总店向供热单位交纳的供暖费用确实明显低于未改建改造期间的费用，故结合供暖费用的性质，宜以新华书店总店实际交纳的供暖费用为基数确定中新华公司应负担的金额。但鉴于现无法查明135号院内各建筑物的实际用热量、中新华公司也无充足的证据证明各建筑物具体的改建改造时间段和实际用暖时间段，从135号院整体供暖费用分担的角度分析，以二审时确定的计算方式计算得出的各建筑物的分担供暖费用，对中新华公司和新华书店总店双方都较为公平。故，根据双方核对确认的金额，本院对中新华公司应负担的10号楼（新编6号楼）的供暖费用予以调整。
（四）违约金
案涉《房屋租赁合同》因中新华公司违约而解除，中新华公司应依法承担违约责任，结合本案的具体情形，一审法院确定的中新华公司承担相关违约金的支付标准及起算时点，并无不当。中新华公司就此提出的上诉主张，缺乏事实和法律根据，本院不予支持。
综上所述，二审程序出现的新证据能够证明中新华公司关于供暖费用的部分上诉请求成立，本院予以支持。鉴于本案的具体情况，本院对一审法院确定的诉讼费用负担不予调整，并决定由中新华公司负担本案的二审案件受理费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持北京市第二中级人民法院（2021）京02民初130号民事判决第一、二、三、四、五、八项和九项；
二、变更北京市第二中级人民法院（2021）京02民初130号民事判决第六项为：本判决生效之日起七日内，中新华（北京）教育科技有限公司向新华书店总店有限公司支付截至2018年8月29日的供暖费40225.39元及违约金（违约金以40225.39元为基数，自2018年8月29日至2019年8月19日，按照中国人民银行贷款基准利率计算；自2019年8月20日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率计算）；
三、变更北京市第二中级人民法院（2021）京02民初130号民事判决第七项为：本判决生效之日起七日内，中新华（北京）教育科技有限公司向新华书店总店有限公司支付自2018年8月30日至2021年3月31日的供暖费80239.28元及违约金（违约金以80239.28元为基数，自本判决生效之日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率计算）；
四、驳回中新华（北京）教育科技有限公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费47930.49元，由中新华（北京）教育科技有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 赵 彤
审判员 刘 辉
审判员 汪 明
二〇二三年六月二十八日
书记员 刘佳莹