北京市高级人民法院

民 事 判 决 书

（2023）京民再38号

抗诉机关：北京市人民检察院。

申诉人（一审被告、二审上诉人）：曹莹莹，女，1987年10月30日出生，户籍地北京市密云区，现住北京市密云区。

被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：崔金艳，女，1982年11月4日出生，住北京市密云区。

一审被告：赵桂红，女，1965年9月7日出生，住北京市密云区。

申诉人曹莹莹因与被申诉人崔金艳、一审被告赵桂红房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市第三中级人民法院（2021）京03民终15444号民事判决，向北京市人民检察院申诉。北京市人民检察院作出京检民监〔2022〕31号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院作出（2023）京民抗5号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2023年4月17日公开开庭审理了本案。北京市人民检察院指派检察员宁晓颖、王宏堃出庭。申诉人曹莹莹、被申诉人崔金艳、一审被告赵桂红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

北京市人民检察院抗诉认为，二审判决适用法律确有错误。理由如下：

本案争议的焦点是关于继续性违约金的诉讼时效问题，原审法院以曹莹莹违约行为处于持续状态为由对其提出的诉讼时效的抗辩不予支持依据不足。

依据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，曹莹莹与崔金艳在房屋买卖合同中约定“出卖人应当在该房屋权属转移之日起三十日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未能将与本房屋相关的户口迁出的，逾期超过三十日未迁出的，自逾期超过之日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”涉诉房屋所有权于2015年2月16日登记在崔金艳的公公王荣利名下，曹莹莹的户籍直至2021年9月7日本案诉讼期间才从涉案房屋迁出，故按照合同约定曹莹莹已构成违约，应当承担违约责任。依据上述合同约定，当事人违反合同义务应承担的违约金为按日计付的继续性违约金，应以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效。对此，北京市高级人民法院亦先后出台相关的司法文件予以明确。2014年12月16日，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发［2014］489号）第二十三条“违约金诉讼时效的认定”明确，“房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金约定违约金为按日（月）计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年.......”2017年12月20日，《北京市高级人民法院民一庭关于<民法总则>施行后适用诉讼时效制度的参考意见》规定，“继续性债权诉讼时效的溯及力问题，对于约定为按日计付的违约金等继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效在2018年10月1日之后起诉的，该权利保护范围为自权利人向人民法院起诉之日起向前推算三年。”本案中，曹莹莹在一、二审中均提出时效抗辩，违约金保护范围应为崔金艳起诉之日向前推算三年。本案一、二审法院以违约行为处于持续状态为由，对超过诉讼时效部分的违约金予以支持缺乏法律依据。综上所述，北京市第三中级人民法院（2021）京03民终15444号民事判决适用法律确有错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十六条、第二百一十五条第一款、第二百零七条第六项的规定特提出抗诉，请依法再审。

曹莹莹称，1.一审判决认定基本事实不清。涉案房屋的实际买受人为案外人王荣利，崔金艳无权主张未迁户口的违约责任。一审判决已查明“崔金艳支付全部价款99万元并于2015年2月16日将涉案房屋所有权登记在其公公王荣利名下”，崔金艳通过中介公司安排曹莹莹和王荣利于2015年2月14日签订了网签合同，合同的主体为出卖方曹莹莹，买受方王荣利。网签合同签订以后崔金艳便丧失了依据原合同主张违约责任的基础，故崔金艳主张2015年2月14日后的违约责任不应得到法院支持。对于2015年2月14日前的违约责任，至起诉时已经过6年时间，明显已经过了诉讼时效，亦不应得到法院的支持。由于崔金艳不是房屋登记的产权人，因原合同约定的未迁户口以及无法销售房屋给崔金艳造成的损失不可能发生，一审法院支持崔金艳的损失主张，并酌定损失金额明显错误。本案本质上涉及阴阳合同，崔金艳通过中介机构在买卖合同中签订阴阳合同，需要法院进一步查明其真实情况，如果涉及到损害国家利益，偷逃税款，该合同应认定无效。2.一审判决超越当事人的诉讼请求裁判，违反程序。二审判决没有任何说服力，故意掩盖一审判决存在的明显错误，属于程序空转，侵害了曹莹莹的诉讼权利及实体权利，本案应该受到诉讼时效限制是符合法理和法律规定的，二审判决和一审判决均以此论断予以驳回曹莹莹的诉讼时效抗辩意见明显缺乏说服力，是对诉讼时效制度的错误理解和适用。3.本案（2021）京民申8260号民事裁定草率作出结论，曹莹莹在申诉期间所提交的材料法院没有予以审查，严重侵害了曹莹莹的诉讼权利及实体权利。综上，请求撤销一、二审判决，发回重审。

崔金艳辩称，本案案件事实清楚，当初曹莹莹是借高利贷，我好心帮她买房。原审法院判决的损失，远远没有弥补我的实际损失。原审从日万分之五，通过法官做调解工作从110多万元降到50万元，后来法官又调整到20万元她能给钱，我为了尽快拿到钱，解决这个事，才又变更诉讼请求。后来调整到11万元，她还是不肯给钱，法官也生气了，一审法院才宣判。本案再审我的诉求就是希望法院严格按照法律规定，公平、公开、公正依法判决，请求驳回曹莹莹再审请求。同意适用北京市高级人民法院的规定，按照合同日万分之五给我后三年的违约金595485元。我最开始的诉讼请求就是50万元。赵桂红在买卖合同中按手印、签字了，因为这个房子是赵桂红出资购买的，虽然登记在曹莹莹名下，但拿到房款之后赵桂红又购买了车库，是完全有偿还能力的，赵桂红也应该承担责任。我当时起诉的是曹莹莹和赵桂红，购房的所有过程都是赵桂红和曹莹莹一起完成的，二人均应该承担责任。

赵桂红述称，同意曹莹莹的意见，崔金艳陈述的情况不属实。

崔金艳向一审法院起诉请求：1.判令曹莹莹、赵桂红立即将户口迁出并支付违约金20万元；2.判令诉讼费由曹莹莹、赵桂红承担。

一审法院认定事实如下：2014年12月12日，曹莹莹（出卖方，甲方）和崔金艳（买受人，乙方）就密云区密云镇果园西里甲区5号楼2单元602号房屋签订北京市存量房屋买卖合同。约定：户口迁出“出卖人应当在该房屋权属转移之日起三十日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未能将与本房屋相关的户口迁出的，逾期超过三十日未迁出的，自逾期超过之日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”曹莹莹在出卖人处签名并按捺手印，赵桂红在出卖人委托代理人处签名并按捺手印，崔金艳在买受人处签名并按捺手印。买卖合同签订后，崔金艳支付全部价款99万元并于2015年2月16日将涉案房屋所有权登记在其公公王荣利名下。

一审庭审中，曹莹莹认可至今未将涉案房屋内户口迁出。双方在一审法院主持下进行协商，崔金艳曾将违约金金额降至12万元，但因曹莹莹不同意最后未能达成一致。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应自觉履行。本案中，曹莹莹与崔金艳签订的买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应为合法有效，双方应依约履行各自义务，一审法院认定曹莹莹和崔金艳成立房屋买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，买卖合同明确约定出卖人应当在涉案房屋权属转移之日起三十日内办理户口迁出手续；如因出卖人自身原因未能将户口迁出的，逾期超过三十日未迁出的，自逾期超过之日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。现曹莹莹所售涉案房屋的所有权已于2015年2月16日转移至王荣利名下，至今已6年有余，而曹莹莹的户籍至今未迁出涉案房屋，曹莹莹构成违约；崔金艳要求曹莹莹支付20万元违约金，曹莹莹主张违约金过高，要求法院予以酌减，因崔金艳未提供证据证明其实际损失情况，一审法院综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及未迁出户口可能给买受人在子女入学、房屋出售等方面造成的不利影响等酌情确定违约金计算标准为日万分之零点五。关于赵桂红的诉讼主体地位，赵桂红系作为曹莹莹的委托代理人在买卖合同上签字，并非合同一方当事人，一审法院认定赵桂红并非本案适格被告，崔金艳要求赵桂红支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于诉讼时效，曹莹莹主张崔金艳的部分诉讼请求超出诉讼时效，但曹莹莹截止到判决作出时未能履行户口迁移的合同义务，其违约行为处于持续状态，故对于曹莹莹的该项答辩意见，一审法院亦不予采纳。

综上，一审法院判决：一、曹莹莹于判决生效之日起十日内向崔金艳支付违约金（以99万元为基数，自2015年3月16日起至曹莹莹的户籍迁出之日止，按照每日万分之零点五计算）；二、驳回崔金艳的其他诉讼请求。

二审期间，曹莹莹向法院提交以下证据：1.2015年2月4日存量房屋买卖合同，证明崔金艳并非合同最终履行主体，买受人应为王荣利，子女入学、房屋出售情况不应作为认定违约责任的考虑因素。2.户籍登记卡，证明曹莹莹已于2021年9月7日将户口从涉案房屋迁出。经质证，二审法院认为，证据1不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于新的证据的规定，且崔金艳不认可其真实性，故二审法院不予采信；证据2的真实性、证明目的二审法院予以采信。

二审期间补充查明，曹莹莹于2021年9月7日将户籍从涉案房屋迁出。

二审法院对一审法院认定的其他事实予以确认。

二审法院认为，曹莹莹与崔金艳签订的买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方应依约履行各自义务。

本案中，买卖合同明确约定曹莹莹应当在涉案房屋权属转移之日起30日内办理户口迁出手续；如因出卖人自身原因未能将户口迁出的，逾期超过30日未迁出的，自逾期超过之日起，曹莹莹应当按日计算向崔金艳支付全部已付款万分之五的违约金。现曹莹莹所售涉案房屋的所有权已于2015年2月16日转移至崔金艳指定的王荣利名下，至今已6年有余，虽然曹莹莹的户籍于2021年9月7日从涉案房屋迁出，但按照合同约定曹莹莹已构成违约。一审法院综合考虑合同履行情况、当事人过错程度及实际情况，酌情调整违约金标准为日万分之零点五，并无不当。

曹莹莹上诉认为，崔金艳起诉请求为固定数额，但一审判决是不定期数额，与诉讼请求不符。对此二审法院认为，因曹莹莹一审中主张20万元违约金过高请求法院予以酌减，一审法院综合考虑各方实际情况，已经将违约金计算标准下降至原标准的十分之一，且现曹莹莹已将户籍于2021年9月7日从涉案房屋迁出，故按照一审法院的计算方式，曹莹莹向崔金艳支付违约金的数额应以99万元为基数，自2015年3月16日起至曹莹莹的户籍迁出之日2021年9月7日止，按照每日万分之零点五计算，所得数额亦为固定数额，且不超过20万元，故二审法院认为曹莹莹的该项上诉理由无事实依据，二审法院不予支持。

曹莹莹上诉认为崔金艳诉讼请求超出诉讼时效的主张，二审法院认为，曹莹莹直至2021年9月7日才将户籍从涉案房屋迁出，其违约行为处于持续状态，故对于曹莹莹的该项上诉意见，二审法院亦不予支持。

综上二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

曹莹莹不服二审判决，向本院申请再审。本院于2022年4月28日作出（2021）京民申8260号民事裁定，驳回曹莹莹的再审申请。曹莹莹遂向北京市人民检察院第三分院申请监督。北京市人民检察院第三分院经审查，提请北京市人民检察院抗诉。北京市人民检察院经审查，向本院提出抗诉。本院作出（2023）京民抗5号民事裁定，提审本案。

再审期间，各方当事人均未提交新证据。

经查，崔金艳于2021年5月28日提起本案诉讼。

本院再审认为，本案争议的焦点是曹莹莹（出卖人）与崔金艳（买受人）签订的《房屋买卖合同》中约定的承担违约责任的时效性。2014年12月12日，曹莹莹与崔金艳签订的《房屋买卖合同》中明确约定出卖人应当在涉案房屋权属转移之日起三十日内办理户口迁出手续；如因出卖人自身原因未能将户口迁出的，逾期超过三十日未迁出的，自逾期超过之日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。参照2014年12月16日《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第二十三条之规定：“房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的，诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算；约定违约金为按日（月）计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。”《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”依据上述规定，曹莹莹与崔金艳约定的违约金性质应当是属于继续性的违约金，故应当适用三年诉讼时效的规定。一审、二审法院认定曹莹莹的违约行为处于持续状态，对曹莹莹诉讼时效抗辩不予支持的做法不当，本院予以纠正。检察机关的该部分抗诉理由正确，本院予以支持。一审、二审法院关于曹莹莹所售涉案房屋的所有权已于2015年2月16日转移至崔金艳的公公王荣利名下，至今已六年有余，而曹莹莹的户籍至今未迁出涉案房屋，曹莹莹构成违约的认定并无不当，本院予以维持。

曹莹莹与崔金艳签订的《房屋买卖合同》中明确约定出卖人应当在涉案房屋权属转移之日起三十日内办理户口迁出手续；如因出卖人自身原因未能将户口迁出的，逾期超过三十日未迁出的，自逾期超过之日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。依据本案查明的事实，曹莹莹的户籍从2015年2月16日转移至崔金艳的公公王荣利名下直至2021年9月7日才迁出涉案房屋，其行为违反了双方的约定，曹莹莹应当承担违约责任。承担的标准应当以双方的约定予以确定，即出卖人曹莹莹应当按日计算向买受人崔金艳支付全部已付款万分之五的违约金。一审、二审法院以日万分之零点五酌情确定的标准缺乏依据，本院予以纠正。对曹莹莹请求酌减违约金数额的请求，本案不予支持。鉴于崔金艳在一审、二审法院审理过程中只要求曹莹莹支付20万元违约金，故曹莹莹应当支付的违约金的数额以20万元为最高限额。

综上所述，一审、二审判决适用法律错误，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十四条第一款、第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销北京市第三中级人民法院（2021）京03民终15444号民事判决及北京市密云区人民法院（2021）京0118民初4504号民事判决；

二、曹莹莹于本判决生效之日起十日内向崔金艳支付违约金（以99万元为基数，自2018年5月28日起至户籍迁出之日止，按照每日万分之五计算，以20万元为最高限额）；

三、驳回曹莹莹其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2021年修正）第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费2150元，由崔金艳负担800元，由曹莹莹负担1350元；二审案件受理费4300元，由曹莹莹负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 许雪梅

审 判 员 周 波

审 判 员 李 想

二〇二三年五月九日

法官助理 程 潇

书 记 员 陈 瑶