辽宁省大连市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2023）辽02民初709号

原告（申请人）：哈尔滨银行股份有限公司大连中山支行，住所地辽宁省大连市中山区七一街11号银洲国际大厦1-2层，统一社会信用代码912102026870660483。

负责人：曹华，该支行行长。

委托诉讼代理人：黄奕华，辽宁先河律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘纯子，辽宁先河律师事务所实习律师。

被告（案外人）：张成营，男，1957年9月3日生，汉族，住吉林省公主岭市。

被告（案外人）：侯淑艳，女，1957年12月27日生，汉族，住吉林省公主岭市。

二被告共同委托诉讼代理人：李秀明，辽宁善允律师事务所律师。

二被告共同委托诉讼代理人：吕学睿，辽宁善允律师事务所律师。

被告（被申请人）：公主岭市元亨房地产开发有限公司，住所地吉林省公主岭市金地名苑五#楼4单元西门，统一社会信用代码91220381MA0Y5Y4B3E。

法定代表人：王贺。

原告哈尔滨银行股份有限公司大连中山支行（以下简称“哈尔滨银行中山支行”）与被告张成营、侯淑艳、被告公主岭市元亨房地产开发有限公司（以下简称“元亨公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2023年5月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告哈尔滨银行中山支行的委托诉讼代理人黄奕华、刘纯子，被告张成营、侯淑艳的委托诉讼代理人李秀明、吕学睿到庭参加诉讼，被告元亨公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

哈尔滨银行中山支行向本院提出诉讼请求：1.撤销大连市中级人民法院（2023）辽02执异345号执行裁定书；2.允许对被告元亨公司名下位于公主岭市国文大街以南、岭西七路以东金域华府24号楼2单元906号房屋继续执行。事实和理由：一、大连市中级人民法院仅根据被告张成营、侯淑艳的单方主张及证据材料即作出执行异议裁定，并未向原告送达执行异议申请书及相关证据材料，致使原告未能行使质证及答辩的诉讼权利，剥夺了原告参与执行异议听证及相关诉讼权利，执行异议审查程序违反法律规定，应予撤销。二、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定适用于法院对“诉讼争议标的以外的财产”进行保全的情形，而原告在（2022）辽02民初819号金融借款合同纠纷一案中的诉讼请求包含对案涉房屋的抵押权的主张，并申请法院对该诉讼争议标的房屋进行保全查封，案涉房屋系争议的抵押物，并非“诉讼争议标的以外的财产”，因此执行异议案件中适用《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定属于适用法律错误。三、被告张成营、侯淑艳对案涉房屋不享有排除执行的实体权利，其主张排除执行的请求不能成立。原告对案涉房屋的抵押权办理抵押登记时间为2018年12月25日，而《公主岭市棚户区改造项目房屋征收货币安置商品房协议书》的签订时间为2020年1月3日，被告张成营、侯淑艳与元亨公司、公主岭市房屋征收经办中心将已经设定抵押登记的案涉房屋选定为安置房屋，损害原告的抵押权。因抵押登记具有物权公示效力，被告张成营、侯淑艳自身存在过错，其基于安置协议对案涉房屋仅享有债权，不享有排除执行的实体权利。

张成营、侯淑艳辩称，不同意原告的诉讼请求。案涉房屋归张成营、侯淑艳所有，请求法院停止对该房屋的执行。一、本案案由为执行异议之诉，不是执行异议的复议程序，原告请求撤销（2023）辽02执异345号执行裁定书属于程序错误。原告在法定期间内提起本案诉讼后，（2023）辽02执异345号执行裁定书即未生效，本案作为执行异议之诉的一审，应当按照民事诉讼法规定的一审程序进行。原告正当的诉讼请求应为请求继续查封案涉房屋，不应存在撤销之诉请。另，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条之规定，人民法院有权利在执行异议阶段进行书面审理，故原告提出的执行异议程序违法事宜不存在。二、被告张成营、侯淑艳作为案涉房屋的买受人有权利提出异议要求停止案涉房屋的保全行为。（一）原告对《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定的“诉讼争议标的以外的财产”理解错误。本案中，原告与被告元亨公司等金融借款合同纠纷案件的诉争标的是借贷款项，抵押物仅是担保措施的载体，法院将来即使支持了原告针对抵押物享有优先受偿权的诉请，其享有的也仅仅是在抵押物变现后的款项范围内优先受偿的权利，并不是将抵押物判归原告所有。同理，原告在提起诉讼的过程中对案涉房屋进行查封，该措施仅是保障其后期的执行，并不是在执行中直接享有受让房屋的权利，所以（2023）辽02执异345号执行裁定书援引该条法律规定正确。（二）被告张成营、侯淑艳系基于《公主岭市棚户区改造项目房屋征收货币安置商品房协议书》获得的案涉房屋。首先，与被告张成营、侯淑艳签订安置协议的主体是公主岭市房屋征收经办中心，该单位隶属于公主岭市住房和城乡建设局，该部门的业务范围系为城市建设规划提供动迁安置管理保障以及动迁安置政策宣传、执行。基于对政府公信力的信赖，被告张成营、侯淑艳与其签订安置协议后选定案涉房屋，以产权调换以及补交差价的方式获得案涉房屋。原告享有的仅是在建工程抵押，未关联现房，无法对抗被告张成营、侯淑艳基于拆迁安置方式对案涉房屋享有的生存权，该权利系实体权利且具有物权排他属性，足以排除执行。其次，关于原告对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中“买受人名下”一词扩大解释为“包括异议人及其配偶及未成年子女名下”，于法无据。该规定的立法目的是为了保护自然人的基本生存权，肆意扩大解释将自然人的家庭生活、婚姻状态等众多不确定因素纳入法律考察的范围内，有悖立法初衷，同时也加重了买受人的举证责任。（三）原告主张的抵押权存在重大瑕疵，原告对此负有重大过错。首先，原告称其持有的抵押权具有公示效力，然该抵押权未见登记机关释明、未见项目楼体上张贴，最重要的是公主岭市房屋征收经办中心也不知晓。被告元亨公司与被告张成营、侯淑艳签署的《商品房买卖合同》上注明案涉房屋状态为“未抵押。”被告张成营、侯淑艳在整个拆迁安置、选房、交款、收房、入住过程无任何过错，其享有的物权期待权优于上述抵押权。其次，原告主张对案涉房屋享有抵押权优先受偿权，然原告持有的抵押权他项权证载明为“在建工程抵押”，被告张成营、侯淑艳提交的公主岭市不动产登记中心调取的房屋产权信息显示期房抵押、期房查封、未关联现房信息，足可见原告仅是在该房地产项目开发之初办理抵押登记。根据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款关于“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记”的规定，原告应当在案涉金域华府项目落成后进行换押，才能完成商品房现房抵押登记的合法要件，但原告并未进行此节操作而直接提起诉讼，也正因如此，公主岭市不动产登记中心才不理会原告所谓的抵押权而为众多普通购房者办理商品房买卖合同预备案登记。被告张成营、侯淑艳持有案涉房屋的预备案登记手续，即对案涉房屋享有物权期待权以及准物权，结合其基于拆迁安置而享有生存权的物权排他属性，被告张成营、侯淑艳享有的实体权利足以阻却和排除原告对案涉房屋的保全以及后续可能发生的执行措施，法院应当解除对案涉房屋的查封。综上，原告提起本案执行异议之诉没有事实及法律依据，被告张成营、侯淑艳系被拆迁人，案涉房屋是回迁安置房屋，在整个购房过程中，张成营、侯淑艳善意、无过错且完全履约，没有任何瑕疵之处。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条之规定，张成营、侯淑艳有权请求解除对案涉房屋的查封手续。

元亨公司未作答辩。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案的证据情况，本院认定如下事实：

本院在审理哈尔滨银行中山支行与元亨公司、辽宁新巨舟实业集团有限公司、大连达世通国际贸易有限公司、大连经济技术开发区矗鑫经贸有限公司、大连矗鑫房地产业有限公司、柏通汽车配件（大连）有限公司、大连恒晅养老产业开发有限公司、大连恒河沙科技发展有限公司、大连天鸽国际贸易有限公司、大连岳脊置业有限公司、大连世通置业有限公司、王贺、崔晶、王琦、杨雪金融借款合同纠纷一案中，依据原告哈尔滨银行中山支行的申请，本院于2022年6月6日作出（2022）辽02民初819号民事裁定书，裁定：冻结公主岭市元亨房地产开发有限公司、辽宁新巨舟实业集团有限公司、大连达世通国际贸易有限公司、大连经济技术开发区矗鑫经贸有限公司、大连矗鑫房地产业有限公司、柏通汽车配件（大连）有限公司、大连恒晅养老产业开发有限公司、大连恒河沙科技发展有限公司、大连天鸽国际贸易有限公司、大连岳脊置业有限公司、大连世通置业有限公司、王贺、崔晶、王琦、杨雪等银行存款人民币173,403,288.64元或查封、扣押其他等值财产。本院根据上述裁定于2022年7月4日保全查封了元亨公司名下土地使用权及包含案涉房屋在内的319套房屋，查封期限三年。张成营、侯淑艳作为案外人就案涉房屋提起执行异议，本院于2023年3月27日作出（2023）辽02执异345号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。原告哈尔滨银行中山支行不服，提起本案申请执行人执行异议之诉。

2018年12月21日，原告（抵押权人）与被告元亨公司（抵押人）签订了编号为大连分行大山2018年（企抵）字第9101－0009号《抵押合同》，约定：被告元亨公司自愿向原告提供抵押担保，对债务人在主合同项下的全部债务承担担保责任。本合同所担保的主合同为原告与被告元亨公司于2018年12月21日签署的房地产开发贷款（编号：大连分行大山2018年（企固）字第9101-0002号），本金金额为人民币伍仟万元。抵押财产由本合同项下的抵押财产清单载明，该清单为本合同的组成部分。案涉房屋在抵押财产清单范围内。2018年12月25日，原告、被告元亨公司双方在公主岭市国土资源局办理了不动产抵押登记，原告就享有案涉房屋的抵押权取得吉（2018）公主岭市不动产证明第0013261号不动产登记证明。

张成营、侯淑艳提供其（被征收人、乙方）与公主岭市房屋征收经办中心（征收实施单位、甲方）、元亨公司（供房单位、丙方）于2020年1月3日签订的《公主岭市棚户区改造项目房屋征收货币化安置商品房协议书》，约定乙方房屋位于苇子沟街向前委，现产权人为张成营、侯淑艳；乙方选定购买丙方的案涉房屋实现安置；其上还对于安置房差价款构成、补偿款金额、安置房屋面积及单价等作出约定。2021年9月9日，元亨公司与张成营、侯淑艳就案涉房屋签订《商品房买卖合同》。2021年9月9日，公主岭市住房和城乡建设局为张成营、侯淑艳就案涉房屋商品房预（销）售合同办理备案手续。2021年9月9日，元亨公司为张成营、侯淑艳出具案涉房屋的增值税普通发票。

张成营、侯淑艳提交装修承诺书、取暖费收据、电费票据、物业费收据、住宅专项维修资金专用票据等，证明其于2020年9月入住使用案涉房屋。

本院确认的上述事实，有本院（2023）辽02执异345号执行裁定、《抵押合同》、不动产登记证明、《公主岭市棚户区改造项目房屋征收货币化安置商品房协议书》、《商品房买卖合同》、发票、公主岭市商品房预（销）售合同备案证明书等及当事人陈述在案为凭，已经开庭质证和本院的审查，可以采信。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。本案中，原告哈尔滨银行中山支行在另案中以抵押权人身份申请对案涉房屋进行财产保全，本院下发民事裁定查封案涉房屋，被告张成营、侯淑艳基于其对案涉房屋享有实体权利对查封案涉房屋提出异议，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条（原第二百二十七条）关于：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”的规定进行审查。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。被告张成营、侯淑艳作为案外人应当就其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的“除外”情形及对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，被告张成营、侯淑艳与被告元亨公司、公主岭市房屋征收经办中心签订《公主岭市棚户区改造项目房屋征收货币化安置商品房协议书》，约定对被告张成营、侯淑艳原有的房屋及附属物进行征收，并选定元亨公司的案涉房屋作为安置房屋实现安置，还约定了选定房屋的位置、面积、单价、总房款、安置差价计算及补偿款金额、支付主体等，后被告张成营、侯淑艳与被告元亨公司签订《商品房买卖合同》，并由被告元亨公司为被告张成营、侯淑艳开具购房款增值税普通发票，被告张成营、侯淑艳实际入住案涉房屋。被告张成营、侯淑艳基于被拆迁人的身份对安置房屋享有的权利应属《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的“除外”情形，优先于原告哈尔滨银行中山支行享有的抵押权，主要理由是：第一，被拆迁人对拆迁安置房屋享有的权利具有优先效力。拆迁关系中，被拆迁人丧失的是原有房屋的所有权，取得尚未建成房屋的期待权，被拆迁人处于弱势地位，其期待权能否实现直接影响其基本的生存居住、使用权，故应受到特殊保护。此外，拆迁安置房屋特定化之后具有物权客体特定性的特征，被拆迁人对拆迁安置房屋享有类似物权的优先效力。第二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的支付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。该规定是基于对“消费者生存权”优先保护所作的例外规定，之所以符合第二十七条“除外”的情形，是基于生存权至上的价值基础而设置的特别规定。而基于房屋拆迁安置补偿关系取得房屋的被拆迁人更是在丧失已有房屋基础之上获取尚未建成房屋的期待权，相较于消费者而言，被拆迁人的生存居住权更应受到特殊保护。《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条第一款规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。根据该批复规定的权利顺位关系，商品房消费者的权利亦优先于抵押权人的抵押权，又因被拆迁人享有的权利优先于商品房消费者的权利，结合案涉房屋已向被拆迁人交付并实际占有使用一节事实，故在权利发生冲突时，应认定被拆迁人对拆迁安置房屋享有的权利优先于抵押权。被告张成营、侯淑艳对涉案房屋的权利基于其对被拆迁房屋的回迁安置取得，虽然目前尚未取得涉案房屋的产权证书，但其享有对案涉房屋排除执行的民事权益。故原告哈尔滨银行中山支行不得执行涉案房屋，其提出继续执行涉案房屋的诉请，无充分的事实和法律依据，本院不予支持。另外，原告哈尔滨银行中山支行提出的对执行异议过程中的存在的相关问题以及主张撤销执行异议裁定的诉讼请求，并非本案执行异议之诉中的审查范围以及正确诉求，本院对此不予审理。

综上，原告哈尔滨银行中山支行的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条、第三百一十一条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条第一款、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条之规定，判决如下：

驳回原告哈尔滨银行股份有限公司大连中山支行的诉讼请求。

案件受理费6764元，由原告哈尔滨银行股份有限公司大连中山支行负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。

审判长  金秀丽

审判员  王迎春

审判员  陈 伟

二〇二三年六月二十九日

书记员  于 涵

附相关法律法规：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第三百零九条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

第三百一十一条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：?（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》

第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。

人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）

第二条商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：

（一）案外人是否系权利人；

（二）该权利的合法性与真实性；

（三）该权利能否排除执行。

第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。