青海省西宁市中级人民法院

行 政 判 决 书

（2023）青01行终139号

上诉人（原审原告）刘治良，男，1965年9月10日出生，汉族，住青海省西宁市城中区。

上诉人（原审原告）阮珍云，女，1965年8月28日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。

上诉人（原审原告）刘韦玮，女，1992年8月29日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。

以上三上诉人共同委托诉讼代理人张蓉，青海诚嘉律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）西宁市不动产登记服务中心，住所西宁市城中区南川西路154号（市民中心二楼）。

负责人陈建强，该中心主任。

委托诉讼代理人李政霖，北京市盈科（西宁）律师事务所律师。

原审第三人西宁金座房地产开发有限公司，住所西宁市城西区西川南路48号。

法定代表人洪金界，该公司总经理。

委托诉讼代理人许宁，青海宁辉律师事务所律师。

委托诉讼代理人庞瑞，青海宁辉律师事务所律师。

原审第三人任位兴，男，1964年8月12日出生，汉族，住浙江省义乌市。

原审第三人厉银菊，女，1965年5月14日出生，汉族，住浙江省义乌市。

原审第三人任浩诚，男，1997年1月8日出生，汉族，住浙江省义乌市。

以上三原审第三人委托诉讼代理人高海银，青海竞帆律师事务所律师。

上诉人刘治良、阮珍云、刘韦玮因诉被上诉人西宁市不动产登记服务中心房屋所有权登记一案，不服西宁铁路运输法院（2023）青8601行初173号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院查明，2012年4月11日原审第三人西宁金座房地产开发有限公司分别与原审原告刘治良、阮珍云、刘韦玮和原审第三人任位兴、厉银菊、任浩诚签订了《西宁市商品房买卖合同》，合同分别约定由刘治良、阮珍云、刘韦玮购买西宁金座房地产开发有限公司位于西宁市城西区西关大街126号第21号楼126-106号房屋，第三人任位兴、厉银菊、任浩诚购买西宁金座房地产开发有限公司位于西宁市城西区西关大街126号第21号楼126-104号房屋。两份《西宁市商品房买卖合同》中第五条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。后刘治良与第三人任位兴双方共同进行房屋交接，后期双方联合整体对外出租案涉铺面。2019年1月14日，经第三人任位兴、厉银菊、任浩诚申请，原审被告西宁市不动产登记服务中心经审查第三人任位兴等三人提交的登记材料，其中以提交的西宁市房屋测绘所出具的分层平面图作为登记权属、位置等为依据，向第三人任位兴、厉银菊、任浩诚作出青（2019）西宁市不动产权第XXXX号《不动产权证书》的登记行为。2021年10月27日，在（2021）青0104民初6491号民事案件庭审中刘治良、阮珍云、刘韦玮得知第三人任位兴、厉银菊、任浩诚已取得案涉不动产登记。在该案件一审民事判决后向西宁铁路运输法院提起本案诉讼。刘治良、阮珍云、刘韦玮认为第三人任位兴、厉银菊、任浩诚向西宁市不动产登记中心提供的申请材料不真实，西宁市不动产登记服务中心未尽审查义务导致刘治良、阮珍云、刘韦玮所属商铺面积被侵占，要求撤销西宁市不动产登记服务中心所作青（2019）西宁市不动产权第XXXX号《不动产权证书》。

原审法院认为，《不动产登记暂行条例》第七条规定，“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”据此，西宁市不动产登记中心作为依法独立行使西宁市不动产登记职责的登记机构，具有相应的法定职权。本案争议焦点为西宁市不动产登记中心给第三人任位兴等三人颁发的青（2019）西宁市不动产权第XXXX号《不动产权证书》是否合法，是否撤销的问题。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定，“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料”；第十五条规定，“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”本案中，第三人任位兴等三人向西宁市不动产登记中心申请不动产权证时，依规定提交了身份证明材料、权属来源证明材料、契税发票、不动产发票、分层分户平面图、宗地图等材料。西宁市不动产登记中心查明第三人任位兴等三人申请不动产登记的权属来源合法、界址清楚、面积准确，遂向第三人任位兴等三人颁发涉案不动产权属证书，已经尽到审慎合理的审查义务。对刘治良、阮珍云、刘韦玮诉称，西宁市不动产登记服务中心在办理案涉不动产登记审查时，依据西宁市房屋测绘所出具的没有公章的分层分户平面图作出登记，而未按照《商品房预售合同》中图纸，未尽到审查义务的意见，房产测绘主要是运用测绘仪器、测绘技术手段来测定房屋、土地及其房地产的自然情况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。西宁市不动产登记服务中心审查并依据西宁市房屋测绘所出具的分层平面图符合《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定的对测绘报告审查的条件，且与第三人提交的《商品房预售合同》中预售面积一致，《商品房预售合同》中图纸并非不动产登记审查要件；对刘治良、阮珍云、刘韦玮认为西宁市不动产登记服务中心在对第三人任位兴等三人办理不动产登记申请时，询问记录中对“该不动产是否有共有人”的选项为“有”，但未对共有人进行审查，存在不作为的意见，案涉不动产登记系有第三人任位兴等三人申请，其共有人为厉银菊、任浩诚，被告亦对申请人任位兴、厉银菊、任浩诚的身份材料、房屋共有权利协议书、对房屋共有人的相关情况进行了审查询问，已尽到对共有人的审查义务，且其共有人与刘治良、阮珍云、刘韦玮并无关联。故，对以上刘治良、阮珍云、刘韦玮主张的意见，无事实、法律依据，不予支持。西宁市不动产登记服务中心作出的不动产登记行为事实清楚，适用法律、法规正确，符合法定程序，予以支持。对刘治良、阮珍云、刘韦玮认为案涉房屋登记的分层平面图测绘不合法，影响消防安全等意见，不属于本案审查的范围，刘治良、阮珍云、刘韦玮可以另行救济。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条第一款规定，“公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内。”参照《最高人民法院行政审判庭关于权利人在民事诉讼中对行政行为提出异议行政诉讼起诉期限是否应当扣除的答复》意见，涉及行民交叉案件，权利人在提起民事诉讼过程中，对被诉行政行为提出异议的，可视为其主张权利，符合行政诉讼法规定的起诉期限的扣除及延长等作为计算起诉期限特殊情形的法定事由。民事案件进入审理阶段，行政诉讼的起诉期限可从民事裁判文书生效之日重新计算。本案中，刘治良在（2021）青0104民初6491号民事诉讼中，于2021年10月27日庭审中得知第三人任位兴已取得案涉不动产权属证书，并提出异议。在（2021）青0104民初6491号民事判决（未生效）后向西宁铁路运输法院提起撤销案涉不动产权属证书之诉，民事诉讼二审因本案行政诉讼而裁定中止审理。故，刘治良、阮珍云、刘韦玮的起诉期限符合上述行政诉讼法规定的起诉期限的扣除及延长的法定事由。对第三人任位兴、厉银菊、任浩诚、西宁金座房地产开发有限公司认为本案已过起诉期限，应当驳回起诉的意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：驳回刘治良、阮珍云、刘韦玮的诉讼请求。案件受理费50元，由刘治良、阮珍云、刘韦玮负担。

宣判后，原审原告刘韦玮、阮珍云、刘治良不服，向本院提起上诉称，原审法院在没有任何事实和错误解读法律法规的情况下，作出错误的判决，请求二审法院予以纠正，理由如下：一、《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》对被上诉人西宁市不动产登记服务中心应该履行的职责进行了明确的规定。但被上诉人西宁市不动产登记服务中心显然没有履行法定职责。第一、《商品房预售合同》是房屋买卖主要的证据，该合同详细载明购房人、售房人、房屋坐落、面积、门牌号、空间界址等信息，是办理不动产权证最主要的材料，这份材料中的房屋平面图是上诉人与第三人购买房屋的分割依据，有明显刮擦痕迹。第二、第三人提供的西宁市房屋分层分户平面图存在以下问题：首先，没有任何部门的印章，不能证明其来源、真实性、合法性；其次，该图的制图时间为2012年12月，但该房屋的竣工时间却为2013年，按照规定没有建成的房屋是不可能进行测绘的，与常理不符；再次，该图时隔七年之久，是否可用；最后，按照程序规定该图不应该由第三人提供，应该由被上诉人认可的测绘部门直接提交给被上诉人。二、原审法院有关《商品房预售合同》中的图纸并非不动产登记审查要件的认定不符合法律规定。依据《中华人民共和国民法典》第二百一十二条，《不动产登记暂行条例》第十八条、第十九条，《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条的规定，被上诉人对第三人提供的所有材料必须进行查验，该图承载着房屋界址、空间界限、面积等主要信息，是房屋实际测绘的唯一依据，也是办理不动产权证的主要依据。三、原审法院有关被上诉人审查并依据西宁市房屋测绘所出具的分户分层平面图符合《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定的对测绘报告审查条件，且与第三人提交的《商品房预售合同》预售面积一致的认定错误。第一、第三十五条规定的测绘报告不等于分户分层平面图；第二、该图存在诸多问题，前面已详细说明，此处不再赘述；第三、原审法院对被上诉人的审查要求是有选择性的，认为对其有用的进行审查，同一份《商品房预售合同》的面积可以审查，可以引用，对图纸可以不审查、可以不用。四、原审法院有关询问记录中共有人问题的说理错误。询问记录中问到第三人是否存在共有人的问题，这里的共有人是指隐性共有人或利害关系人，就本案而言，若对第三人提供的材料稍加审查和进行实地查看，就可发现被上诉人对该不动产是否存在共有人的问题没有进一步调查询问，没有进行实地查看，不符合《不动产登记暂行条例》第十九条的规定。五、原审法院没有查清以下问题。第一、第三人提供有刮擦的图纸问题；第二、第三人明知其提供的分户分层平面图与实际购买的位置不符，不主动向被上诉人说明的问题；第三、明知有利害关系人，却没有主动向被上诉人提供利害关系人的说明材料的问题；第四、被上诉人违反程序接收并使用有问题的材料的问题；第五、第三人西宁金座房地产开发有限公司在此过程中是否存在过错等问题。六、第三人应该本着诚信的态度办理产权证，主动向不动产登记部门说明实际情况，按照原始购买时界址进行分割，办理前通知上诉人等，以避免纠纷产生。被上诉人亦应该本着敬业精神，对申请人提供的材料严格审查、对相关事实进行调查。第三人提供虚假材料办理不动产权证书，被上诉人对其提供的虚假材料未尽审查义务，对其作出行政行为的依据简单认定，并未尽到审查义务。请求：1．撤销西宁铁路运输法院（2023）青8601行初173号行政判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求即撤销被上诉人为第三人办理的2019西宁市不动产权第0XXXX号不动产权证；2．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人西宁市不动产登记服务中心辩称，一审判决认定事实清楚，应予维持。

原审第三人西宁金座房地产开发有限公司述称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。

原审第三人任位兴、厉银菊、任浩诚述称，1．被上诉人西宁市不动产登记服务中心作出西宁市不动产权第0XXXX号不动产权证时对第三人提供的申请材料履行了审核义务，不存在任何违法行为；2．上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。

本院经审理查明的事实与一审判决认定的基本事实一致，本院予以确认。

另查明，上诉人刘治良、阮珍云、刘韦玮购买的126-106号房屋与原审第三人任位兴、厉银菊、任浩诚购买的126-104号房屋的二层位于同一个平面，且双方房屋的二层以中心线为界进行分割。

再查明，2019年1月9日，第三人任位兴、厉银菊、任浩诚向西宁市不动产登记服务中心申请办理城西区西关大街126号21号楼126-104室国有建设用地使用权／房屋所有权的转移登记手续，并提供商品房预售合同、身份证复印件、契税发票、不动产发票、分层分户平面图、宗地图等作为证明文件。同时，青海银行股份有限公司城西支行、西宁金座房地产开发有限公司在第三人任位兴、厉银菊、任浩诚填写的《不动产登记申请表》中加盖公章。其中，分层分户平面图载明的所有权人分别为原审第三人西宁金座房地产开发有限公司，任位兴、厉银菊、任浩诚。同日，西宁市不动产登记服务中心向第三人任位兴、厉银菊、任浩诚出具2019001899号《西宁市不动产登记受理单》。2019年1月14日，西宁市不动产登记服务中心向第三人任位兴、厉银菊、任浩诚颁发2019西宁市不动产权第0XXXX号《不动产权证书》。

本院认为，本案二审的争议焦点为原审判决认定事实是否清楚、法律适用是否正确，具体从以下几个方面进行分析：

一、案涉不动产登记为转移登记还是首次登记？《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第一款规定：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。”第二十七条规定：“因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：（一）买卖、互换、赠与不动产的；……”。本案中，原审第三人任位兴、厉银菊、任浩诚与西宁金座房地产开发有限公司签订《商品房预售买卖合同》且其填写的《不动产登记申请表》明确载明“转移登记”，故案涉不动产登记为明显符合《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》关于转移登记的规定，应适用转移登记的相关法律规定。原审法院适用《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条有关首次登记的规定，确有不当，本院予以纠正。

二、案涉不动产登记的办理程序是否合法。根据《不动产登记暂行条例》第十四条第一款“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”。第十七条第一款“不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：……（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；……”第十八条“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。”第二十条“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。”第二十一条“登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明”以及《不动产登记暂行条例实施细则》第九条第一款“申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料”的规定，申请办理不动产登记的程序包括申请、受理、审核、登簿、发证。本案中，原审第三人任位兴、厉银菊、任浩诚于2019年1月9日向西宁市不动产登记服务中心提出办证申请，西宁市不动产登记服务中心同日受理后，经审核，于2019年1月14日向第三人任位兴、厉银菊、任浩诚颁发不动产权证，符合法律规定的程序。

三、西宁市不动产登记服务中心是否尽到审核义务。根据《不动产登记暂行条例》第十八条“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。”以及《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”第三十八条第一款“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；……（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。”的规定，申请人办理不动产登记的，应向不动产登记机构提交相应的材料，不动产登记机构受理申请人的申请后，应当查验不动产界址、空间界限、面积等不动产权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确。本案中，原审第三人任位兴、厉银菊、任浩诚依法向西宁市不动产登记服务中心申请办理案涉房屋的房屋所有权的转移登记并提供了商品房预售合同、房屋分层分户平面图（所有权人分别为西宁金座房地产开发有限公司，任位兴、厉银菊、任浩诚）以及相关的契税发票等资料。西宁市不动产登记服务中心受理后按照《不动产登记暂行条例》第十八条的规定对原审第三人任位兴、厉银菊、任浩诚的申请材料进行查验。经审查，原审第三人任位兴、厉银菊、任浩诚提供的房屋分层分户平面图与西宁金座房地产开发有限公司提供的分层分户平面图载明的不动产界址、空间界限、面积等一致，并据此作出案涉《不动产权登记证书》符合法律规定。

四、关于上诉人刘治良等人提出的分层分户平面图的制图时间为2012年12月，距颁证时间时隔七年，不能适用的问题。本院认为根据《房产测绘管理办法》第六条第一款“有下列情形之一的，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘：（一）申请产权初始登记的房屋；（二）自然状况发生变化的房屋；（三）房屋权利人或者利害关系人要求测绘的房屋。”以及第七条“房产测绘成果资料应当与房产自然状况保持一致。房产自然状况发生变化时，应当及时实施房产变更测量”的规定，分层分户平面图等测绘成果是房屋进行初始登记时就应由权利人委托房产测绘单位出具的且房产测绘成果资料应与房产自然状况保持一致。本案中，案涉房屋的分层分户平面图载明房屋状况与西宁金座房地产开发有限公司针对全部案涉三层房屋绘制的分层分户平面图载明的房屋状况一致且案涉房屋的自然状况没有发生变化，西宁不动产登记服务中心以原审第三人任位兴、厉银菊、任浩诚提交的分层分户平面图作为颁证依据，并无不当。

五、原审法院有关询问记录共有人的理解是否错误。当时有效的《房屋登记管理办法》第十条第一款规定：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。”根据上述规定，不动产登记机构对房屋进行登记时应针对拟申请办理不动产登记的单元进行调查询问。本案中，原审第三人任位兴、厉银菊、任浩诚申请办理不动产登记的房屋位于西宁市城西区西关大街126号第21号楼126-104号且有分层分户平面图确定其界限，西宁市不动产登记服务中心办理案涉房屋不动产登记时仅针对原审第三人任位兴、厉银菊、任浩诚进行调查询问并无不当。

综上，原审判决虽在法律适用上存在瑕疵，但判决结果并无不当，应予支持；上诉人刘治良、阮珍云、刘韦玮的上诉请求没有事实根据和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

案件受理费50元，由上诉人刘治良、阮珍云、刘韦玮负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 祁小芹

审 判 员 丁笑曦

审 判 员 周晓武

二〇二四年一月十九日

法官助理 张安怀

书 记 员 沙丽金