晁渊与刘春山、刘顺生等案外人执行异议之诉一审民事判决书
晁渊与刘春山、刘顺生等案外人执行异议之诉一审民事判决书
湖南省长沙市开福区人民法院
民事判决书
原告：晁渊。
委托诉讼代理人：李建东，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。
被告：刘春山。
委托诉讼代理人：周瑶，湖南路虎律师事务所律师。
被告：刘顺生。
被告：朱敏。
原告晁渊诉被告刘春山案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法追加了刘顺生、朱敏为本案被告，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告晁渊的委托诉讼代理人李建东，被告刘春山的委托诉讼代理人周瑶到庭参加诉讼。被告刘顺生、朱敏经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告晁渊向本院提出诉讼请求：1、判令对位于长沙市房屋继续执行；2请求判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告刘顺生、朱敏民间借贷纠纷一案，原告于2014年11月17日向贵院立案并申请财产保全。贵院于2014年11月19日向长沙市不动产登记中心发出（2014）开民一初字第04026-1号协助执行通知书，查封、冻结朱敏名下的位于长沙市房屋（下称涉案房屋）。2015年5月22日贵院作出（2014）开民一初字第04026号民事判决书，判决被告朱敏、刘顺生在判决书发生法律效力之日起五日内偿还原告借款本金150万元及其利息并承担原告垫缴的诉讼费用24020元。该判决书发生法律效力后，原告于2015年6月26日向贵院申请执行，在执行过程中，贵院于2016年10月28日向长沙市不动产登记中心发出（2015）执字第01211号协助执行通知书，对上述房屋办理了续查封、冻结手续。执行过程中，原告垫付评估费用后，贵院已委托第三方评估机构对上述房产进行了价值评估，准备进入拍卖程序。此时，被告刘春山向贵院执行局提出执行异议称：2014年9月5日其与被告朱敏达成房屋买卖转让合同，购买被告朱敏的涉案房屋，并且向被告朱敏转账支付了朱敏购房款250万元。涉案房屋系其所有，故向贵院提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封、冻结，并停止对涉案房屋的拍卖、变卖等执行措施。贵院（2017）湘0105执异228号执行裁定书裁定中止对涉案房屋的执行明显认定的事实没有证据证明、适用法律不正确，理由如下：一、认定的事实没有证据证明。在执行异议听证阶段，被告只向贵院提供了房屋买卖合同、250万转账凭证、长沙市仲裁委调解书，而并未向贵院提交偿还涉案房屋银行贷款的支付凭证，也未向贵院提交其与第三人湖南亚光投资实业有限公司的相关租赁合同、租金支付凭证、装修证明材料等。而贵院仅凭被告的陈述，即对上述事实予以了认定（详见裁定书第四页第二段最后一句、第五页第二段第一句、第六页第二、三段）。这明显违背了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》关于举证责任分配、事实认定应当有证据能够证明等相关规定。二、适用法律不正确。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人的自身原因未办理过户手续。该规定明确，必须满足以上四个方面的条件，买受人的权利才能够排除执行。但本案被告起码有以下几点不符合该条的规定：（一）被告与朱敏签订的涉案房屋买卖合同不真实。原告在贵院组织的执行异议听证时就已提出，被告提交的房屋买卖合同不真实，主要理由有以下几点：1、因为被告与朱敏签订的合同过于简单，出卖人与买受人的权利、义务未做任何描述，这不符合价值几百万房屋买卖交易的一般常理；2、被告向朱敏转账时并未备注该转账为房屋买卖款；3、被告并未向贵院提交后续偿还银行贷款的证明。（二）被告是在贵院查封之后才占有涉案房屋。贵院依原告申请，已于2014年11月19日冻结、查封了涉案房屋，但被告却是在2015年6月30日才办理交房手续。在被告办理交房手续时，涉案房屋早已被人民法院冻结。被告不是向直接向人民法院提出诉求，而是在2015年7月1日擅自将房屋租赁给第三人，且租期长达20年。可以说，被告完全置国家法律和人民法院生效文书于不顾。在此期间，原告又依人民法院的通知垫付了涉案房屋的评估费用，试问该损失由谁承担？（三）被告支付的价款不符合事实及法律规定。被告只提供了250万元的转账凭证，且该转账未注明是房屋买卖款。就房屋买卖后续款项的支付没有合同约定也未实际支付。已经支付的该部分款项远远低于涉案房屋的市场价值，且不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款的规定。（四）涉案房屋未办理过户登记手续是被告过错所致。从2014年9月5日被告与朱敏达成房屋买卖转让合同到2014年11月19日人民法院首次查封、冻结涉案房屋，期间有2个半月的时间差，如被告积极筹备房屋过户变更登记手续，完全可以在人民法院查封、冻结前将涉案房屋变更登记至被告名下。但被告却并未及时办理过户手续，即使其与朱敏的房屋买卖交易是真实的，但因为房屋未办理过户登记手续，被告也应当承担物权未转移的法律后果。可见，被告所述情形不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条任何一款的规定，人民法院仅凭该事实而否定自身生效法律文书的效力致《中华人民共和国物权法》、人民法院公信力于何地？综上所述，贵院（2017）湘0105执异228号执行裁定书裁定中止对涉案房屋的执行认定的事实没有证据证明、适用法律有误，依法应予以撤销。原告特诉至贵院，请求判如所请。
被告刘春山答辩称：1、执行裁定认定，争议房产在被开福区法院查封冻结前，被告已于被执行人刘顺生、朱敏已就涉案房屋签定了合法有效的书面房屋买卖合同，且答辩人已依约支付了合同约定价款。针对上述事实，被告在执行异议阶段，提供了房屋买卖合同。250万转账凭证及长沙市仲裁委员会调解书。房屋买卖合同签约的时间为2014年9月5日。系涉案房屋被法院冻结之前。另被告提供的250万元的银行转账凭证充分证明了被告依约支付了合同价款，长沙市仲裁委员会调解书确定，被告有权要求被执行人配合办理涉案房屋过户手续，因法院的查封、冻结未解除导致被告至今无法办理过户手续；2、被告与朱敏双方基于自愿原则就涉案房屋于2014年9月5日签订《长沙市商品房买卖转让合同》，合同合法有效。签订合同当日，被告已经依约支付了合同约定购房款250万元。被告依约定律师支付房款义务，合同已经实际履行。被执行人朱敏于2014年9月5日接收了250万元房款后即向被告交付涉案房屋购房合同、契税发票等全部购房资料原件。且被告在购买涉案房屋时，涉案房屋尚未建成，无法实际交付。本案应自2014年9月5日时视为被执行人朱敏向被告交付涉案房屋。被告已经合法占有涉案房屋。另再2015年6月30日南湖广场置业有限公司通知交房后，刘航已办理涉案房屋交付手续，并于交房当日由被告缴纳相关物业管理费、水电费等。2015年7月1月，被告将以为其合法所有的涉案房屋租给湖南亚光投资实业有限公司作为办公室使用并向其实际交付。双方约定:租期20年，亚光公司一次性支付295万元租金，双方之间就涉案房屋的租赁合同已经实际履行，亚光公司对涉案房屋进行装修后一直使用资金。被告系合法行使对涉案房屋的使用、收益权，且对涉案房屋的占有使用具有连续性。另因被执行人未按合同约定履行其协助办理房产过户手续的义务，被告向长沙市仲裁委提起仲裁申请，长沙市仲裁委出具（2015）长仲调字第264号调解书，确认《长沙市商品房买卖转让合同》合法有效，如被执行人朱敏未在2015年5月31日前偿还被告250万元房款及利息，涉案房屋归被告所有。朱敏应及时配合被告办理房屋过户手续。根据《物权法》第二十八条的规定，被告应系上述调解书生效之日起即享有对上述涉案房产的合法所有权。再次被告对被执行人朱敏未与之办理房屋过户登记手续不具有过错。被告购买了房屋时并未实际交付且未办理产权证。在先被执行人朱敏支付合同约定250万元房款后，被告与被执行人朱敏约定欲由被告一次性向银行偿还全部按揭贷款时，发现涉案房屋已经被查封、冻结。之后被告与朱敏交涉，由朱敏负责解决房屋被查封、冻结事宜但未能解决。不能办理产权过户的原因其一在与合同签订后过户前房产被查封、冻结；其二系因朱敏未依约定解决解除房屋查封、冻结事宜导致房屋无法过户。本案系非因被告自身原因未办理过户手续。另就涉案房屋过户问题，被告已向长沙市中级人民法院提交强制执行要求被执行人朱敏办理涉案房屋产权过户手续。综上，原告要求执行缺乏事实及法律依据。
经审理查明，本案原告晁渊诉被告朱敏、刘顺生（朱敏、刘顺生系夫妻关系）民间借贷纠纷一案，在案件审理过程中，本院于2014年11月19日向长沙市不动产登记中心发出（2014）开民一初字第04026-1号协助执行通知书，查封、冻结被告朱敏名下的位于长沙市房屋。2015年5月22日作出（2014）开民一初字第04026号民事判决书，判决被告朱敏、刘顺生在判决书发生法律效力之日起五日内偿还晁渊借款本金150万元及利息等。本院（2014）开民一初字第04026号民事判决书发生法律效力后，原告晁渊向本院申请执行，在执行过程中，本院于2016年10月28日向长沙市不动产登记中心发出（2015）开执字第01211号协助执行通知书，对上述涉案房屋办理了续查封、冻结手续。2016年12月26日，本院做出（2016）湘0105执恢406号之一执行裁定书，裁定：拍卖朱敏名下的位于长沙市房屋。
另查明，2012年12月8日，被告朱敏与长沙南湖广场置业有限公司签订三份编号为2012xxx223号、2012xxx224号、2012xxx225号《长沙市商品房买卖合同》，被告朱敏购买长沙南湖广场置业有限公司开发的位于长沙市房屋，其中1223号房屋总价款为127.0316万元，首付款为64.0316万元，余款63万元以按揭贷款方式支付；1224号房屋总价款为176.824万元，首付款为88.824万元，余款88万元以按揭贷款方式支付；1225号房屋总价款为283.9585万元，首付款为142.9585万元，余款141万元以按揭贷款方式支付。三套房屋的首付款为295.8141万元，被告朱敏支付了三套房屋的首付款，余款办理了银行按揭贷款予以支付。另朱敏在按揭贷款时以涉案房屋向贷款银行作了抵押。
后被告朱敏因资金紧张，预转让上述涉案房屋，2014年9月初被告刘春山在朋友处得知该信息，遂通过朋友介绍与被告朱敏洽谈房屋转让事宜，协商结果为：被告朱敏已支付涉案房屋的首付款作价250万元，剩余房款因被告朱敏系银行按揭贷款支付，该银行贷款由刘春山去还。商谈后，2014年9月5日，被告刘春山与被告朱敏签订《长沙市商品房买卖转让合同》，合同约定刘春山以250万的价格购买朱敏的位于长沙市房屋。因人朱敏购买涉案房屋时仅支付了首付款，余款是向银行按揭贷款支付的，银行贷款尚未还清，数额暂时无法确定，被告刘春山与被告朱敏口头协商，由被告刘春山负责还清银行贷款，该约定故未写入双方签订的《长沙市商品房买卖转让合同》里。2014年9月5日，被告刘顺生、朱敏共同委托刘航作为两人的代理人为刘春山办理涉案房屋的一切转让手续，包括交房手续更名、银行按揭款、过户等。
《长沙市商品房买卖转让合同》签订后，被告刘春山于2014年9月5日将人民250万元转账支付至被告朱敏指定的账户上（工行卡号62×××49）。被告朱敏在当日将涉案房屋的购房合同（三份）、契税发票等资料原件全部交付给被告刘春山。
被告刘春山购买朱敏的涉案房屋时，涉案房屋尚在建设中，涉案房屋未实际交付，被告刘春山筹措资金准备按双方的约定准备代朱敏一次性偿还银行按揭贷款时，发现涉案房屋被本院查封、冻结，遂多次与被告朱敏交涉，要求其解决查封、冻结事宜，被告朱敏答应去解决，但一直未能解决，2015年被告刘春山遂向长沙市仲裁委员会申请仲裁，在长沙市仲裁委员会仲裁员的主持下，被告刘春山与被告朱敏达成协议，2015年5月19日长沙仲裁委员会作出[2015]长仲调字第264号调解书，调解书主文为：1、朱敏同意将长沙市天心区书院路9号南湖广场（保利国际广场）B2B3栋N单元12层1223房、1224房、1225号房（与长沙市房屋系同一房屋）转让给刘春山所有。但若朱敏在2015年5月31日之前偿还刘春山本金250万元及利息，则朱敏有权全部解除前述房屋转让合同。如朱敏未在2015年5月31日之前偿还刘春山本金250万元及利息，视为朱敏无条件、不可撤销的放弃解除前述房屋转让合同，并及时配合刘春山办理前述房屋产权过户手续。2、在前述产权过户至刘春山除已经支付朱敏250万元之外，另外还须向朱敏支付房价余款350万元（朱敏应付相关银行之房屋按揭款，从双方在房价350万元中优先由刘春山直接向相关银行支付后双方再行结算进行找补）等。
2015年6月30日长沙南湖广场置业有限公司通知交房，刘航在该公司办理了涉案房屋的交房手续。
在交付涉案房屋之前，被告刘春山与湖南亚光投资实业有限公司达成口头协议，内容为：涉案房屋交付后由湖南亚光投资实业有限公司承租，租期为20年，湖南亚光投资实业有限公司在收到承租房后向案外人刘春山一次性支付租金295万元等。
2015年7月1日被告刘春山将涉案房屋交付给湖南亚光投资实业有限公司，湖南亚光投资实业有限公司于2015年7月1日一次性向案外人刘春山一次性支付了租金295万元。交房后，湖南亚光投资实业有限公司随即对涉案房屋进行了装修。装修完毕后，湖南亚光投资实业有限公司和湖南艾丽科技实业有限公司合作，由湖南艾丽科技实业有限公司使用涉案房屋至今。
因本院查封、冻结了涉案房屋，刘春山未能办理涉案房屋的产权过户手续。本院的执行过程中，原告垫付评估费用后，已委托第三方评估机构对诉争房产进行了价值评估，即进入拍卖程序。被告刘春山得知情况后，便向本院提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封、冻结，并停止对涉案房屋的拍卖、变卖等执行措施。本院于2017年7月5日出具了（2017）湘0105执异228号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。原告对此不服，便向本院起诉，要求判如所请。
审理中，被告刘春山确认因涉案房屋被、查封、冻结，故其未按约向银行还款。
本院认为，在被本院查封冻结前，被告刘春山已与被告朱敏已就该房屋签订了《长沙市商品房买卖转让合同》，被告朱敏将涉案房屋出售给原告，双方形成了房屋买卖合同法律关系。被告刘春山已依照合同约定支付部分价款，双方的买卖权利、义务于2015年5月19日长沙仲裁委员会作出[2015]长仲调字第264号调解书，均予以了确认。被告朱敏向被告刘春山交付了房屋，被告朱敏已将诉争房屋的相关物权已转让给被告刘春山，被告刘春山亦将房屋进行了出租，取得收益。现诉争房屋为办理过户手续非因被告刘顺生自身原因，且被告刘春山目前有权利能够排除对诉争房屋的执行。故对原告要求继续执行的诉请，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、第二百二十七条、之规定，判决如下：
驳回原告晁渊的诉讼请求。
本案受理费80元，由原告晁渊承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 李益芳
人民陪审员 李国志
人民陪审员 谢江红
二〇一八年五月三日
代理书记员 彭小波